http://blog.china.com:80/u/080329/128384/ 胡程钧 胡程钧 http://blog.china.com:80/u/080329/128384/200805/2673544.html <![CDATA[ <DIV><STRONG>房地产的23条通俗黄金定律</STRONG> <DIV style="PADDING-RIGHT: 0px; MARGIN-TOP: 10px; FONT-SIZE: 10.5pt; OVERFLOW-X: hidden; WIDTH: 97%; WORD-BREAK: break-all; TEXT-INDENT: 0px; LINE-HEIGHT: normal; HEIGHT: 200px; WORD-WRAP: break-word" onload="this.style.overflowX='auto';"> <DIV class=t_msgfont id=postmessage_834130>没有人能预测未来，而<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%B7%BF%B5%D8%B2%FA">房<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%B5%D8%B2%FA">地产</SPAN></SPAN>通俗定律，即大众化哲理的经济法则，或许可以提供一些实用秘笈。 <BR>从宏观调控的角度来说，政府是要挤掉<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%B7%BF%BC%DB">房价</SPAN>泡沫而不是要让房市崩盘；但是随着经济的发展，没有人能预测未来，很多不正确的因素会突然发生更何况<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%B7%BF%B2%FA">房产</SPAN>的交易周期比较长，一旦有风吹草动，你可能根本来不及产生反应。 <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 高位买进？持币观望？抑或另辟蹊径……一切都要三思而后行。而“房地产通俗定律”，即大众化哲理的经济法则，或许可以提供一些实用“秘笈”。 <BR><STRONG>从众心理定律</STRONG> <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 房价会涨还是会跌，很少人会心里有数。所以，老百姓有一种买涨不买跌的心理。一看到报纸上报道有排队买房的，就心里着急，就激动；一看到自己当初想买结果没有买的房子涨价了，心里就后悔。其实，购房是一种长期的<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%CD%B6%D7%CA">投资</SPAN>行为，购房之初就应该为以后的日子筹谋再三，免得事后出现麻烦。购房者切莫被眼前的“从众心理”而障眼，把长期的不适宜的麻烦和不划算的懊悔一同买回家。 <BR><STRONG>感觉阈限定律</STRONG> <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 为使社会公众感觉到某个<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%C2%A5%C5%CC">楼盘</SPAN>的存在，发展商往往不惜重金去做<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%B9%E3%B8%E6">广告</SPAN>。这些<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%B9%E3%B8%E6">广告</SPAN>往往色彩鲜艳、篇幅巨大、形象生动、富有创意。此举无非是要刺激<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%CF%FB%B7%D1%D5%DF">消费者</SPAN>的感觉器官，造成冲击力和震撼感，给人留下深刻印象。就<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%C9%CC%C6%B7%B7%BF">商品房</SPAN>而言，相对于建材质量与单位<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%C3%E6%BB%FD">面积</SPAN>售价因素，<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%CF%FB%B7%D1%D5%DF">消费者</SPAN>对单价的变化较建材质量的差别更为敏感(顶级<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%C9%CC%C6%B7%B7%BF">商品房</SPAN>除外)；相对于总价和单价而言，人们更多地考虑总价而忽略单价。因此，房地产就出现了“低成本”与“中”的流行<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%CF%FA%CA%DB">销售</SPAN>策略。 <BR><STRONG>黄金季节定律</STRONG> <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 一般来说，5月份和10月份是房产交易的旺季，房价也是在这个时候涨上去的；而7、8月份和年底的时侯，一般交易就比较清淡，这个时候，房价比较平稳，挂牌出售的业主也比较心急，这个时候出售购买，比较合适，有不少好房可以让你慢慢挑选，还可打个比较合适的折扣。如果你需要贷款，而且有准备在短时间里见好就收的话，不妨在7、8月炎热的盛夏里多下点功夫，多跑跑中介，多看看房子，买下后租出去；一年之后合约期满，正好碰上10月的黄金时期，你又可以以一个好的价钱挂出去。 <BR><STRONG>销售调查定律</STRONG> <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 在销售现场内进行500份以上的问卷调查，通过这种方式来判断置业者对该楼盘的心理承受价格。然后将问卷调查中置业者期望价格的平均值上浮10%到15%左右，就是消费者能够承受的心理价格。这种定律对价格的判断非常准确，比任何其它的调查数据都精确。 <BR><STRONG>公开宣传定律</STRONG> <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 不用统计就可以认定，报纸和网络说房价涨的远比说房价跌的多得多。为什么？例如<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%C9%CF%BA%A3">上海</SPAN>某份售价为0.5元的报纸，每卖出一份，报社就能有1元的收入，公开的秘密就是因为有广告收入。一份报纸会拿着房产商的广告费，再大量刊登客观公允的认为房价会下跌的文章吗？ <BR><STRONG>路牌广告定律</STRONG> <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 作为地产业附属的地产广告业与地产业的发展是正关联的。路牌地产广告越多，代表地产业越繁荣。与这一定律关联的还有装修公司的广告多少、装修公司的发展程度。 <BR><STRONG>电线杆干净定律</STRONG> <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 指马路上电线杆或围墙等被小广告乱张贴侵占的程度。这是异地投资，判断房地产发展潜力的定律——房地产潜力与电线杆干净程度成反比！这个与我们通常的想法相反，它客观地提示了外来人口的数量和需求潜力。 <BR><STRONG>流水线广告定律</STRONG> <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 当楼盘广告不顾繁简地出现户型、总价甚至折扣方式时，这说明该楼盘产品已经出现滞销，或者这个开发商才刚刚人行，把楼盘销售当成卖消费品。当然，要排除楼盘已经进入绝对的尾盘期，开发商急于获取最后利润的情况。 <BR><STRONG>酒店价格定律</STRONG> <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 酒店价格与房价成正比。这包含有两层意思：一个城市当地酒店价格高，其所在的周边<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%CE%EF%D2%B5">物业</SPAN>价格也高；一个城市酒店价格在上涨，通常该地区或者该城市房价也上涨，反之亦然。 <BR><STRONG>酒店*定律</STRONG> <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 一个地区的高档酒店里面不拿*的人越多，说明该地区白领消费能力越强，该地区的主力消费群是高消费白领；高品质小户型适合该地区。 <BR><STRONG>客厅定律</STRONG> <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 指步行10分钟内小吃店和咖啡厅的数目，反映生活便利度和配套成熟度的定律。这个定律适用于：投资出租型<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%D7%A1%D5%AC">住宅</SPAN>和SOHO公寓；确定会所的功能；确定新新人类的生活成本。同理，还可以推出类似“<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%B7%FE%CE%F1">服务</SPAN>业定律”、“学区定律”、“酒店定律”…… <BR><STRONG>大排面定律</STRONG> <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 即一个楼盘合理的均价，是这个楼盘半径500米内小吃店里一碗排骨面价格的1000倍。如果大排档上卖的“大排面”一碗4元钱，那么这个地方标准的房地产价格就应该是4000元/m2如果你发现面价是5元钱一碗，而附近的房价只是3000元/m2那你应该毫不犹豫地投资。反之，房价就有虚高的成分。 <BR><STRONG>街道树径定律 <BR></STRONG>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 这是判断街区价值(<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%BB%B7%BE%B3">环境</SPAN>、人文)的显像定律，主要用于：判断不同街区之间的价格差(往往与树径差成正比)；确定主流居住文化形态和人群。由于我们原本机动车道路窄，此定律的变化，如阔路砍树等，反映物业的价值变化。 <BR><STRONG>售房处风格定律</STRONG> <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 一个城市楼盘的售楼处装修豪华程度可以反映该城市地产销售<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%CA%D0%B3%A1">市场</SPAN>竞争激烈程度。售楼处装修豪华，说明当地销售<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%CA%D0%B3%A1">市场</SPAN>竞争激烈，<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%CA%D0%B3%A1">市场</SPAN>比较规范。售楼处非常不起眼，说明当地<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%CA%D0%B3%A1">市场</SPAN>比较好，但并不代表当地<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%CA%D0%B3%A1">市场</SPAN>机会很大，因为也许要靠资源才能拿到土地，没有政府资源者最好不介入。 <BR><STRONG>页码定律</STRONG> <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 又称“诉讼定律”，指房地产买卖、租赁以及其他有关经济<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%BA%CF%CD%AC">合同</SPAN>的页数，反映的是市场发育水平。一般的规律是：房地产纠纷和诉讼与页数成反比；房地产律师的独立性与参与度与页数成正比。为什么？只要拿一本香港同类合约对比即可明白。 <BR><STRONG>得房率定律</STRONG> <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 套内面积和建筑面积之比就是住房使用率，即得房率。大家往往有一个误区：得房率高，购房者的利益就得到了保护；得房率低，购房者的利益就受到损失。其实，一套房屋的得房率在发展商最初<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%C9%E8%BC%C6">设计</SPAN>户型和住宅小区整体<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%B9%E6%BB%AE">规划</SPAN>时，基本上都已经确定了。如果小区总的面积不变，而发展商以高得房率来吸引购房者，那很有可能就是减少公摊的面积。由此造成的后果就可能是最初<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%C9%E8%BC%C6">设计</SPAN>住宅小区的优美的环境会大打折扣，像大堂、电梯间等公摊面积就可能会过分的狭小，影响居住质量。 <BR><STRONG>外商介入定律</STRONG> <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 境外或外地地产商杀进来的数量突然增多，说明房地产发展前景看好或者过热。与这一定律类似的还有外资基金的介入定律。 <BR><STRONG>竞合定律</STRONG>&nbsp;<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;土地拍卖时，地产商联合起来拿地。这种“竞合现象”越流行，越说明土地供应量有问题，竞争激烈，或者说这种竞争越来越充分。 <BR><STRONG>家庭闲钱定律</STRONG> <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 如果有许多家庭的闲钱用来炒股票，说明股市的投机因素大；若是有许多家庭的闲钱用来炒房，则说明房地产的投机因素过浓。 <BR><STRONG>贷款危机定律</STRONG> <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 在房地产的买方市面上，银行融资条件没变，银行也没卡贷款，这个时候大家还热衷于讨论新的融资方法，作为开发商还感觉资金紧张，这种现象就标志着有危机了。 <BR><STRONG>融资定律</STRONG> <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 房地产被公认为具有保值、增值的功能，正是基于此，房地产更具备另一种特殊功能——融资功能；反过来讲，作为融资的担保，银行更相信能提供房地产抵押的借款人的资信。不论是个人或单位，在处理某些涉及“信用保证”的民事或商务时，如能提供房地产证件并同意设定抵押，往往都能被“对方”接受，就其实质，此时的“抵押”实际上是一种经济保证，并可视同某个数额的“货币”量。 <BR><STRONG>惯性定律 <BR></STRONG>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 市场上的青菜，价格可能一天三变。但价值越大的商品，要涨起来就越困难，但一旦涨起来，就能持续较长时间。房地产市场因为资金密集，一旦上涨，会持续很长时间，但是一旦开始下跌的话，也是不容易回头的，比如香港，1997到2002年，长达五年，跌去60%。 <BR><STRONG>长周期定律 <BR></STRONG>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 房地产能“长盛不衰”，与其生产周期长有关。一个地方的在建房地产<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%CF%EE%C4%BF">项目</SPAN>如果在一个月内增加一倍都看不出是大跃进。所以这个行业的利润率不可能很快下降，高房价也会持续不落。但“花无百日红”，房价也终会下跌。最近几年房地产发展速度远远大于GDP的增长速度，这样下去到2010年以前，<SPAN class=t_tag href="tag.php?name=%D6%D0%B9%FA">中国</SPAN>房地产业的GDP会超过整个国家的GDP，这可能吗？所以房地产的增长速度一定会下降。</DIV></DIV></DIV>]]> 星期一, 26 五月 2008 03:36:55 GMT http://blog.china.com:80/u/080329/128384/200805/2673544.html 2008-05-26T03:36:55Z http://blog.china.com:80/u/080329/128384/200805/2628595.html <![CDATA[ <DIV><STRONG>1、小户型面对的目标客户群体：BOBOS</STRONG> <P>&nbsp;<B>BOBOS</B><B>的由来</B></P> <P>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; BOBO这一新生词，上个世纪90年代初，是《纽约时报》资深记者戴维"布鲁克斯在其大作《天堂里的BOBO族——新社会精英的崛起》(BoBos in Paradise)中首度提出的，由Bourgeois(布尔乔亚)及Bohemian (波希米亚)两词合并而成。意思是指既赞成资本主义的布尔乔亚，又崇尚自由与解放的波希米亚；既拥有高学历、丰厚收入又讲究生活品位、注重心灵成长的一族。<BR>BOBO族的生活宣言是：追求自由，挑战自我，实现心灵满足。一个纯粹的BOBO族，既懂得享受生活，又不铺张奢靡；既特立独行，又不标榜另类；既事业有成，又不追名逐利，只试图在生活品质和灵魂自由中寻求到最为超然飘逸的态度。<BR>可能中国人不喜欢这种舶来品味道，而且一本正经得有点拽；很快一个更亲和而轻松的名称——波波Bobo—— 开始流行。</P> <P>&nbsp;BoBo族的特质l<BR><B>生活宣言：</B><BR>追求自由, 挑战自我，实现心灵满足<BR>生活心态：<BR>喜欢竞争和挑战，具有专业精神的冒险家，习惯制造梦想继而把他演变成现实。有点理想，有点抱负，有点激情。可以分享成功的快乐，也可以承受落败的沮丧。<BR>生活方式：<BR>富有小资情调，注重生活质量，追求有个性的极品生活，他们爱名牌，因为他们欣赏独特的设计，精选细挑的质料和一丝不苟的手艺，名牌穿在他们身上，自有一派气度；但他们从不迷信名牌，他们毫不介意T恤破仔裤一度，又显现出另类潇洒。</P> <P>沟通方式：<BR>他对一切热门的资讯都来者不拒，书报、杂志、电视、DM、Internet甚至短消息都是他的讯息来源。他可以不开电视却把国内外政治、文化、娱乐事件了如指掌，因为电视机已经成了他的Internet大屏幕，可以随时随地的用手机开电话会议，甚至给女朋友那甜腻腻的情话也通过音画短消息而及时送达。沟通无纸化已成为BoBo族的首选方式之一。<BR>BoBo族对于一切美的事物都有偏好，中西古今艺术，建筑美学、环境保育、家具装潢、时装设计，这可能是他比别人更有气质的原因。<BR>拥有过人的知识，突显他的魅力，强烈的求知欲，博览群书、游历四方，使他成为朋友当中的活动百科全书。<BR>倘若有一天，你身边的BoBo贵族突然放弃一切，选择做个义工或回到田园或携个背囊流浪去，请不要奇怪，这是因为他的体内有波西米亚的DNA…</P> <P>&nbsp;<B>BOBO</B><B>族和小资</B></P> <P>中国媒体说到BOBO时，总说是一个结合了嬉皮和雅皮生活态度的族群。这话说得过于轻巧，中国有雅皮大概是改革后的事，中国却没有嬉皮一族出现过。在抢注时尚概念时，许多媒体都有诺曼底登陆的冲劲，对或不对，则无所谓，白领、金领、小资、愤青、嬉皮、雅皮、海龟、飘一代、新人类、红唇族，这个世界都因为新名词而眩晕。<BR>BOBO一族和其他一些名词在中国的红火，有其特殊性。戏谑地说，该是我国人民的温饱问题解决之后，这些新名词才渐渐走红。而其中最富生命力的名词，当是“小资”。因为被归入小资的一群，恰恰是温饱问题解决得比较彻底、比较愉快的一群。问题在于小资的一个特性就是以逃避主流，跻身另类和个性为永恒目标。当越来越多的人加入到小资这个概念时，小资们发现自己的小资身份证已经由凤毛鳞角变为人手一份，不得不愤而出走。最后终于演变成如下北京方言:“不不不，我不（是）小资，你才小资，你们全家都（是）小资。”<BR>孟京辉说:“我爱光，我爱，于是就有了光。”道理就是这样。BOBO从在中国诞生的第一天起，就不是一个纯粹的概念，而是带着鲜明的阶级斗争旗帜现身的。其实谁心里都明白，和小资一样，BOBO不过也是一座桥，时尚的年轻人还是要从一座桥走到另一座去的。BOBO也会是一个被冷落的概念，王家卫说:“在这个世界上，没有什么东西是不会过期的。”就是这个意思，而且，洞世如他，也已经早把自己排在过期物品之中。</P> <P><B>&nbsp;2</B><B>、小户型项目常用的户型概念：SOLO<BR></B>&nbsp;SOLO的特征：<BR>原本的意思是指独奏、单独、单飞。在这里，它指的是超小的户型，是个性化的尊重客户生活方式的的精准居住空间。他的户型要素是：<BR>1.主要客户群定位于25岁左右的单身或同居的青年人，SOLO的消费群体是年轻人，他们或是外地人，或是本地想独立的年轻人。共同点是：大学毕业不久，积蓄有限，但是收入稳定，渴望独立生活，通常有两次置业的心理准备。<BR>2.户型尊重客户以往生活模式，强调个性化界面<BR>3.每套建筑面积在35平方米左右，大部分在10-50平方米之间。<BR>4.卧室和客厅没有明显的划分，可以没有客厅，也可以没有工作间，甚至可以没有卧室，所有的生活空间设定来源于居住者本身。<BR>5. SOLO户型特别细致地构成了辅助空间。强调舒适方便的浴室空间，整体浴室是其基本配置。厨房更提倡开敞式环保节能型整体厨房，和厨房紧密相连的是精确计算居住人数的小餐厅，SOLO户型的辅助空间将所有辅助活动精确集合压缩，最大限度地提高了房屋使用率。<BR>6. SOLO户型不仅定义了每套户型的内部特性，同时还要求公共空间的SOLO化，迎合居住者个性需要的服务设施也是基本配置，比如：24小时便利店，24小时自助型洗衣店，24小时自助式健身房等等。<BR>7.全装修现房交房，无期房销售状态。<BR>8.提供推托出租和包租业务。<BR>SOLO的生活理念</P> <P>青春不只是奋斗，还意味着享受<BR>　　　　我们需要一种真正的释放，一种自己做主的快感，一种毫无拘束的空间，一段纯属自我的时刻，<BR>　　在这一刻，我们宣泄烦恼，我们倡导快乐，我们享受自由。<BR>　　时尚solo，激情、魅力，自由生活我做主！<BR><B>SOLO</B><B>特质</B></P> <P>SOLO精神：spirit　　　自由的思想、思想的自由，是心灵的去向<BR>　　SOLO生活：living　　　生活的独立，独立的生活，是个性的解放<BR>　　SOLO建筑：building　　不同的人群，同样的梦想，我们一起成长</P> <P>SOLO的营销渠道：<BR>网络是通向目标消费群最快、最大、最有效的信息传递渠道。</P> <P>SOLO的生活状态<BR>现如今的社会中有着这样的一群人。他们是二三十岁的年轻人，受过良好的高等教育，有自己一定的经济储蓄，大学毕业后为了自己的雄心壮志，漂流在异乡，一直靠租别人的房子度日。他们想拥有一个属于自己的家，一个不需要多大地方。为了摆脱目前漂泊不定的生活，他们有强烈的购房欲望。<BR>　　但是房价的高居不下，房型越来越大，又使得刚刚工作不久的他们望而却步。“到底有没有适合我们的房子”，这是他们发自心底的呼唤。而solo的闪亮登场，终结了这场没有硝烟的心理之战。只要你有2-3万元的积蓄，有每月1000余元的还款能力，就可以结束这动荡的租房生活，开创属于自己的个性空间。这对于他们来说易如反掌。<BR>　　有了你自己的solo，任何的禁忌都将不复存在。你可以在自己的卧室内疯狂地工作，偶尔闲暇，可以沏上一杯香浓的coffe,在柔和的灯光映衬下，继续余下的工作。或者干脆躺在舒适的大床上，微闭双眼，畅想美好的未来。<BR>从此不用再萎萎缩缩地看房东的脸色，因为你已经彻彻底底地远离了那种“寄人篱下”的生活；不用再担心晚回家时黑夜的恐惧，因为你正居住在繁华的市中心，便利的交通解除了你的烦恼;不用再让洗衣服占用你短短的休息时间，因为自助洗衣房已经不需要你在为这样的生活琐事发愁，你可以拿出你的时间去健身、去泡吧、去shopping 。<BR>如今的生活没有等待，只有进取；没有忍受，只有快乐。为了自己的solo，努力吧，行动吧。<BR>Solo 被房地产业内人士克隆，以时尚、前卫的思潮杀入楼市，以够炫的户型、完美的配套、独到的设计，便利的服务，配以低首付，低月供的诱惑，令二三十岁的年轻人，特别是新新人类垂涎欲滴，因为Solo以人的需求为第一因子，完全迎合他们的胃口。真正把住宅理念引申为居住、工作、休闲、娱乐互相融合，互相渗透的更高境界。<BR>Solo的闪亮登场，使soho、BoBo一族有了自己的温馨小屋，选一些简单、小巧的家私，任意组合，布置属于自己的小屋，再配上海蓝色亦或火红色的窗帘，去和每日的阳光激情邂逅。因为小屋的主人拒绝成为一成不变的饮食男女，他们要真正主宰自己的生活。　</P> <P><B>3</B><B>、办公类中的小户型概念：“STUDIO”</B></P> <P>&nbsp;概念：&nbsp;STUDIO，在英文中的意思是工作室，在国内属比较新的产品类型，在国际上也没有形成定论。概念要素包括：针对中小型服务企业———“发展中企业”；相对于写字楼面积更小；对地段要求较高、交通方便、周边配套设施齐全；灵活小巧的空间设计；共享一流资源，包括共用律师、共用会计师、共用秘书、专业全程代办公司注册；商住两用等。<BR>&nbsp;消费群体：l<BR>STUDIO的消费群体，是所谓的“发展中公司”，这些公司一般的规模在10人以下，尚未形成强大的经济支柱，又迫切需要发展并注重形象。此类公司一般为服务性行业，靠“脑力”经营。比如创意行业、贸易、信息咨询、网络行业、商业艺术行业、媒体行业、摄影、漫画、音乐、软件开发、设计（包括网页设计）等新兴行业。</P> <P>&nbsp;ＳＴＵＤＩＯ生活l<BR>　　梦想有一天，结束漂泊不定的生活，告别狼狈不堪的数次搬迁，拥有自己的小窝。这个小窝专属于我个人的私人领地。我希望它是个奇异的空间，就像我奇异和自由的灵魂。我想“为所欲为”，而这个小窝就是我“为所欲为”的工厂。我可以在小窝内弹吉他、唱自编的摇滚，雕刻我自己的画像，写亲历的爱情故事，创作自己的个性网站，可以与我的恋人情意绵绵，更可以独坐窗前喝酒、邀月到天明……<BR>&nbsp;ＳＴＵＤＩＯ的建筑</P> <P>　　作为多功能化的“工作室公寓”，在整个ＳＴＵＤＩＯ的设计里面，包含了业主的个性空间及业主们的共享空间。所谓个性空间就是业主自己设计、创作的空间；所谓共享空间，就是公用的商务、会客空间等。但ＳＴＵＤＩＯ作为一个整体空间，建筑面积不是很大，小则２０～３０平方米，大则４０～５０平方米，总房款不是很高，从根本上减少ＳＴＵＤＩＯ的成本浪费，正好符合创业阶段资金实力不足的年轻消费者的需要。在功能设计上，ＳＴＵＤＩＯ不仅仅是办公这么简单，它同时更多地被赋予了居住的功能。ＳＴＵＤＩＯ作为“工作室公寓”虽然建筑面积较小，但结构设计合理，空间错落有致、层次鲜明、多功能化，厅、卫、卧因自身特点而高度不一，最大程度上利用了平面和立体的空间，正好符合创业者的需求。</P> <P>&nbsp;ＳＴＵＤＩＯ的配套</P> <P>年轻人都喜欢ＳＴＵＤＩＯ这种简单方便、小巧灵活的居住和工作空间，将它当成创业的起点。但作为这种特殊的居住形态，ＳＴＵＤＩＯ对小区内外环境与配套项目及设施的要求是较高的。年轻人喜欢较快的工作节奏和较高的工作效率，他们的生活也相应是丰富多彩和充满活力的。所以，对于小区的综合环境及配套要求较高。他们要求小区绿化要好，空气要清新，要有运动和休闲的场所，更要有聚会、娱乐的场所（如酒吧、网吧、咖啡厅、休闲茶座等）。外部环境及配套上，他们要求有大型商场和公园坐落在小区附近，要求有便利的银行、医院，要求有便捷和通畅的公共交通体系。</P> <P><BR>&nbsp;投资ＳＴＵＤＩＯl<BR>　　对于Ｓｔｕｄｉｏ的概念业内人士认为：开发具有中国特色的Ｓｔｕｄｉｏ，必须做出准确的市场定位。Ｓｔｕｄｉｏ对地段的要求较高，其居住者生活节奏较快，休息时喜欢与朋友约会、交流，因此，交通要方便，周边生活配套设施要全，这会为他们节省大量的时间。天津市场上南京路ＣＢＤ区大户型高档写字楼项目还在增加，其租金也相当可观，有点“高处不胜寒”，发展中的公司对它可望而不可及。天津市场缺乏这种小户型的写字楼。而解放北路是天津有名的金融一条街，办公环境清静幽雅，品位高尚。正适合了这些“发展中公司”的需求。商住两用的Ｓｔｕｄｉｏ就是针对“发展中公司”而开发的。新公司刚起步、年轻人刚参加工作，对购买或租住大户型写字间、住宅的资金及心理准备均不足，因此购买总价相对较低、月租金也较低的Ｓｔｕｄｉｏ是非常适合的。<BR>　　　　最后世纪大厦的设计者还补充说：“为了能让投资Ｓｔｕｄｉｏ的投资人能有较高的回报，大厦物业公司还将单独成立租务中心，并在大厦自身显著位置设置招租广告，同时根据情况在天津各大媒体刊登招租广告，以保证投资人的利益。”<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 另外，从行业分类来讲，服务性企业特别是咨询业（包括房地产咨询和代理）是这种需求的一大主力。此类公司的启动资金较少，多为私营，而且所需办公面积较小，但是此类企业数量大，是小户型可售写字楼主力客户群体。<BR>　　购买小户型写字楼,不仅投资成本低,而且办公投资两相宜。即使将来转手也比较方便。目前，小户型写字楼值得改进的是，应当提高品质，并要有个性，方能在市场上进一步提高竞争力。&nbsp;<BR>　　上海可售型写字楼市场经过短短一年发展，按分割面积划分大致已可细分为标准型可售写字楼（150平方米以上）和小户型可售写字楼（150平方米以下）两类。其中，小户型写字楼的总价大致在50---100万元人民币之间，一般都低于区域同档次住宅项目，由于直接降低了企业的营运成本和投资门槛，所以受到中小企业及许多投资者的关注。&nbsp;<BR>　　专家认为，小户型可售写字楼之所以受到市场追捧，主要还在于其办公、投资两相宜的特点。从目前购买小户型写字楼的客户分析，自用办公需求主要来自一些私营中小企业、SOHO一族、外地企业、机构驻沪办事处等。它们的普遍特征为资金实力不雄厚，需求的办公面积较小。2001年以来，由于写字楼租金普遍抬升，入驻小户型写字楼的企业及私人大部分变原先租赁为购买，这样既可在短期内控制日常运作成本，长期又可获得可观的资产增值回报。因此，他们倾向选择那些地处甲级写字楼集中区域边缘地段、但交通方便、价格适中的小户型写字楼，既满足了自用的需要，同时也是一种投资。而对于投资者而言，由于小户型可售写字楼的总价一般不高，并且可以按揭贷款投资小户型可售写字楼，成了一个不错的选择。特别是服务性企业中的民营咨询公司，由于启动资金较少，但企业数量巨大，因而已成为小户型可售写字楼主力客户群体。&nbsp;</P> <P>小面积产权办公楼方兴未艾 投资百万客户占50%<BR>目前投资者购买的写字楼产品主要集中在市中心，总价在100万元—500万元之间。而对于面积在100平方米—300 平方米的写字楼需求比例达到50％以上，其次分别是100平方米以下、300 平方米—500 平方米。由此可见，目前写字楼的需求在不断增加，而且以中小面积为主。<BR>随着创业型企业日益涌现，小型化办公的需求也日益增多，与之相适应的小面积产权式办公楼正成为市场的新宠。据专业人士估算，未来两三年内，上海市对小型全产权办公楼需求在40万平方米以上。<BR>创业型企业对办公用房的独特需求令办公市场产生了新的空缺。据调查，二十多个人组成的小企业较多采用24小时办公模式，并且讲究低成本运作，重视生态环境及办公功能。专家分析，集办公、商务和住宅于一体的商住楼盘，各产品功能相对分离，产品定位和产权属性各自独立成幢，能满足此类办公族的生活居住要求。<BR>近期，本市出现多个适合小型企业的小面积办公楼。位于中山南一路、制造局路口的，总建筑面积约2．2万平方米的o ffice 2010 ———丽都大厦成为了专业人士力捧的新宠。丽都大厦位于南浦大桥和卢浦大桥之间、黄浦江以西区域内，正坐落于2010 年上海世界博览会选定场馆位置的范围内。而从影响力来看，世博会的举办必将为举办城市带来空前高涨的投资高潮。丽都大厦定位于纯产权、小户型，专为新成立的创业型公司和中小型企业度身定造的31层办公楼。在价格方面，紧凑的面积自然使办公楼的总价在创业阶段的公司能够接受的范围之内，同时还有工商银行外滩支行提供的最高六成10年的贷款。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; ＳＴＵＤＩＯ写字楼租用灵活，节约资源 。<BR>　　传统意义上，使用频率不高的会议室、接待室、秘书台、财务室及奢华的大堂分摊就占了一半以上的办公面积，这些功能又不能缺少。时代SOLO将以上资源进行了最高效的集约，并附加101项精英商务服务予以支持。项目将最合理的办公面积精确到员工每人3至4平方米，老板每人7至8平方米。非核心的办公面积全部搬出了自用的写字间，变成所有公司按需租用。客户甚至不需要购买复印机、传真机，因为所有的办公设备商务中心都有，打个电话，公共秘书就会为客户上门服务。&nbsp;<BR>&nbsp;</P> <P><B>4</B><B>、LOFT</B></P> <P>概念：LOFT英语的意思是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅。LOFT发源于六七十年代美国纽约的建筑，逐渐演化成为一种时尚的居住与生活方式。它的定义要素，主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。<BR>消费群体：<BR>LOFT是同时支持商住两用的楼型，所以主要消费群体包括个性上的和功能上的。作为功能上的考虑，一些比较需要空间高度的，比如电视台演播厅、公司产品展示厅等；作为个性上的考虑，许多年轻人以及艺术家都是LOFT的消费群体，甚至包括一些IT企业。</P> <P>LOFT 特征：</P> <P>很微妙复杂的内涵：<BR>放弃注重利用的经济学原理，对工业元素的审美迷醉，传统家居蓝图的革命性颠覆，以外露的美学对抗包裹的伦理学，以结构的诗学反抗马粪蛋政治学，所有压迫权力的自我解构，这就是Loft；<BR>很宽广的外延：<BR>艺术展览空间、诗人运动讲习所、飞机尾翼数据收集中心、职业革命家总部、摇滚酒吧、专业摄影棚、新产品的发布展场、哲学年会的讨论会议室，等等，这就是Loft……</P> <P>这种基本理念是西方当代建筑改造和当代艺术发展形态结合的产物。在20世纪六、七十年代，在美国、欧洲的部分城市中出现把早期的工业厂房、仓库改变为艺术家的工作室兼居住室的新的建筑形态。废弃厂房的低廉租金和工业结构的巨大空间使艺术家们找到了都市中的伊甸园，他们的进驻使得文化边缘所带来的前卫魅力纷扬和感染了一片区域。设计师、时装商人、精品店老板接踵而止，商业气息日隆，边缘与激进的精神淡出，新一代的艺术家又在寻找新的Loft……</P> <P>Loft在中国<BR>在中国，真正意义上的Loft从一开始就与当代艺术与文学的运动结合在一起，从一开始就弥漫着文化边缘的激进主义气息，成为了中国半地下状态的当代艺术思想与作品的集散地。<BR>北京大山子艺术区（即798艺术区）就是这样从一片破败的、默默无闻的厂房区一跃成为闻名中外的当代艺术中心区域。在这里汇集了30多家艺术机构、40多个艺术家的工作室；在云南昆明的创库也有七八个个艺术机构和20多个艺术家工作室。这是形成一个艺术中心区最基本的特征。<BR>从设计的角度来看，北京798和昆明创库都是尽量保持原有的工业厂房结构、有特征的管道、设备以及标语口号。新的设计侧重在室内空间功能的重新划分、地面处理、入口处的装饰等方面。尤其使人产生精神上的怀旧之情的是它所留下的五、六十年代工业的历史原生态景观和随处可见的意识形态口号、标语，它们会把处于边缘状态的后现代审美灵感激发起来。“忘记过去就意味着背叛”，Loft的集体记忆功能是富于社会政治学意味的。<BR>北京798为什么有名？<BR>北京798的大名来自它的艺术活动，从“北京浮世绘”、“越界语言”到“二万五千里文化传播”，在这些纷纷扬扬的艺术活动之下支撑的是边缘立场、反讽机智、灵肉撞击、歧异思维，是一种浮动的、驱之不散的激进主义文化气息———这才是使798垂名于中国当代艺术史的关键因素。<BR>另外，现实的吊诡之处是，恰好由于798的前卫激进性质使它同时在精神上极端庸俗的资本市场上获得成功。据介绍，早在2002年初有人想出资把这片区域买下，因价格不合而作罢。但事隔半年再谈，价格已是半年前的数倍。什么原因？这半年正是艺术家、艺术机构在这里搞得沸沸扬扬的时候，西方记者和艺术家出出进进，急剧上升的人气使业主明白了“闹腾就是金钱”的硬道理。<BR>在深圳也有这样的一片边缘之地。华侨城东部区域的一片厂房，作为深圳特区早期工业发展的窗口而具有特殊的意义。去年12月13日，何香凝美术馆当代艺术中心在这里举行了建馆仪式，标志着华侨城东部厂区的当代文化改造计划正式启动。今天，当代艺术中心的主体空间改建工程已进入尾声阶段，而作为艺术中心的发展理念与文化面貌即将浮出水面。<BR>在我们个人的生活中，Loft，想说爱你不容易，要说不爱你更不可能。在浮软而平庸的日子里，Loft是惟一可以让我们感到真实和坚强的精神座舱。因此当我和妻子在一个住宅小区中发现了楼顶单元带有一个很有Loft气息的阁楼，我们再也无法让它逃离我们的生活。<BR>　　工业时代所要求的大生产的集中化曾经取消了家庭的生产职能，将劳动力集中到流水线前，这导致了大开间大跨度的工业建筑的大量出现。后工业时代伴随着信息化的到来，这进&nbsp;<BR>一步意味着生产的再次分散化和再次家庭化的可能性，这一点在一些文化产业中表现得尤为突出。二十世纪九十年代末，中国的房地产商开始把家庭办公作为有卖点的概念加以炒作，并出现了现代城这类明星楼盘。也是与此同时，中国开始出现改造和利用工业建筑为文化空间的现象。</P> <P>　　798厂：工业建筑里的包豪斯遗韵</P> <P>　　“大山子艺术区”位于北京城东北角，四环之外，机场路东南侧的大山子地区，原798厂等大型国有企业，现七星集团的所在地。由于一大批艺术家、设计人和各种各样的文化机构进驻空置厂房，“大山子艺术区”己经由一个地理概念演化为一个文化概念，甚至成了北京城新的文化旅游景区，更是时装摄影师的钟爱之地。</P> <P>　　这批入驻者中，包括设计、出版、展示、演出、艺术家工作室等文化生产行业，也包括精品家居、时装、酒吧、餐饮等服务性行业。出于各种特殊的行业要求和使用目的，入驻者将原有的工业厂房进行了大规模的重新定义与改造，他们带来的是对于建筑和生活方式的个性化的理解。这些空置厂房经他们改造后本身成为新的建筑作品，与厂区的旧有建筑展开了生动的对话：在历史文脉与发展范式之间，实用与审美之间。而这批入驻者的生存方式本身就是经济改革的产物，他们展示了个人理念与社会经济结构之间新的关系：在乌托邦与现实，记忆与未来之间。“大山子艺术区”是“飘一代”的落脚点，是新时期以来的青年文化经过积淀转向成熟的过程。</P> <P>　　出现在大山子艺术区的这一现象，牵涉到都市发展、生产和消费模式的广泛问题。大山子艺术区现象不应被描述为一种“精英俱乐部” ，事实上，最形而下的物质条件考量，如空间可塑性程度、交通便利性、经济成本等考虑在驱使人们入驻loft空间时是更为决定性的因素，而不是身份认同的意识。</P> <P>　　建国后主流意识形态排斥现代主义建筑的功能主义传统，大力批判资本主义文化中产生出来的国际样式，在建筑领域追求民族形式。这种民族样式继承了吕彦直的中山陵的新传统，以苏联版本的欧洲古典建筑为主干，吸收明清皇家建筑的装饰元素，创造出新中国建筑的视觉意识形态，其代表作便是建国十周年时的“十大建筑”。798厂的建设与此同时，却表现为典型的现代主义风格，在那个时代的建筑中成为时代风尚的漏网之鱼。为什么会产生这种时代的不合谐音？原因正在于它是工业建筑。</P> <P>　　工业建筑没有被纳入意识形态化的建筑文化，因为那个时代的建筑文化似乎更多地斤斤计较于装饰，建筑艺术在某种程度上被理解为建筑装饰。而工业建筑只需满足最基本的空间需求，它必须放弃美观的企图，去除所有的装饰要素，成为一种基本建筑，一种一丝不挂的空间。正是这种排除艺术性的企图，使得工业建筑之中意识形态的影响被降到最低值，功能主义的思想得以长驱直入，其结果是与现代主义美学的暗合。我们甚至无需去考证，当年设计798厂建筑的东德设计师的教育里残留了多少包豪斯的遗韵？又或许其来源竟是俄罗斯先锋派的构成主义？</P> <P>　　事实上，只要“建设社会主义”的乌托邦理想之上加上一个务实的“多快好省”的前缀，五十年代的建筑文化就仍然是为理性化的思量网开一面的。而只要是一种合理化的考虑，就势必朴素地背离主流的纹饰的时尚，于是在新中国的工业建筑中无声埋伏了功能主义的现代性美学。在中国的其他地方的工业建筑，也许不是直接出自苏德设计者之手，也同样能体现出这种与当时的主流建筑文化的落差。</P> <P>　　在今天，残留的工业建筑仍然保留着这种落差，因为虽经时代变迁，中国建筑文化主流中偏重纹饰之风并未改变。纹饰之偏好可能己经成为我们的一种文化基因：在中国，culture一词用“文化”二字对应，“文”字正是纹饰的意思，是否归服于教化，更多地要由纹饰来表征。这使中国意识形态的视觉体验出现了表面化倾向。</P> <P>　　这种表面化的注重纹饰的特点，遍布北京二环路和长安街两侧的“陈希亭”固然是一个恶例，此外更有一例：南方多雨地区建筑外墙使用马赛克瓷砖贴面，犹有便于清洗的功能主义考虑，西北方干旱地区照样跟风模仿，在陕北，甚至许多天主教堂也贴上了瓷砖，这是一个由实际功能抽离运用的语境之后表面化为纹饰的例子。</P> <P>　　于是，在马赛克贴面病毒般地覆盖中国城乡的墙面，迫切地急欲把旧时代的宏大叙事抹净，把大革命转化为小暴发之时，在大山子的厂区，这些在当年最无文化色彩，最缺少时代面貌的工业建筑，反倒</P> <P>今天站在空旷的空置厂房里，你还能仿佛地看到当年社会主义生产的集体协作的忙碌身影，能听到抓革命促生产的广播声。你的怀旧甚至也无需借助于犹在壁上的革命年代的红色标语和语录。社会主义生产的痕迹似乎无处不在，以至于经常会发生一种“误认”：原本稀松平常一台废弃的机床，或许在今天的某个小工厂里也还在被使用着，但在这里，在你的臆想中，操作它的人或许更应该是某个胸别像章，臂缠红袖圈的飒爽英姿的铁姑娘。你或许会觉得蓝色工作服下几乎看不见性征的她很性感……</P> <P>　　工业建筑已由工具理性的保留地演变成为感性的寄寓物。拟像渗透了仍然坚固的墙体，作为工业建筑的这些基本建筑，在今天却因为它的朴素性而成为极适合于意义附着的活跃的能指，你可以无穷无尽地阐释它，做得像一个后现代主义者一样……</P> <P>　　我们的五十年代己经成为新的遗产，五十年代的建筑本身己经成为情感投射对象，怀旧情绪的指向，出现在大山子艺术区的文化现象提醒我们，不但要保护胡同，也要适当保护新中国早期的建筑遗存。应该站在新的社会构架和城市沙盘的这边，重新审视和评估它的价值与能量。</P> <P>　　不但建筑，整个五十来年的社会主义生活的记忆早已成为中国当代艺术和视觉文化的重要资源，这也是大山子艺术区的入驻者们无一例外地在改建和重装修厂房时保留了墙上的红色标语的重要的心理驱力。这不但表明了，在对中国视觉文化加以叙述时，以太极八卦周易禅宗中医功夫旗袍舞狮舞龙红灯笼为视觉征象的唐人街模式是远远不够的，而必须添加上天安门红旗熊猫和毛像之类新中国的视觉要素，更重要的是，中国的艺术家和文化人开始以一种历史的眼光来处理自己的红色记忆。这种历史的眼光并不同上世纪九十年代初的视觉艺术中将其作为假想敌加以调侃和消解的弒父心态，也不同于街头的湖南毛家菜馆的消费心态，而是努力正视和理解红色记忆在当代文化中的现实存在与力量，去思考它作为一种资源和语境时正面与负面的效果。这种装修风格，表明了当代中国文化人在这一时空中定义自己的位置的努力。</P> <P>　　<B>Loft</B><B>：思想多动症患者们陷入了对于仓库的爱情</B></P> <P>　　loft本来指的是仓库，甚至也并非特指工业用的仓库，可是，作为仓库它也许意味着一种彻底性，比我在上节所说的工业建筑更极端接近于基本建筑。它几乎把一个建筑逼回到了最少的内涵：能容纳某些物质的一个空间。只要有四面墙和屋顶，仓库的功能就可以满足。因此如果你需要对一座现成的建筑动手动脚，本来就身份模糊的仓库将会是最驯服的材料。如果你是一个异想天开的创造力和破坏力集于一身的人，仓库是你最放纵的撒野场所。如果这样的人成群成伙，能同时让他们满意的也只有仓库。</P> <P>　　于是游荡在城市中却又怀疑城市的思想多动症患者们不可救药地陷入了对于仓库的爱情，他们在各个都市中寻找仓库，于是他们创造出这种loft文化。</P> <P>　　loft文化出现的前提是大量工业厂房的废弃与闲置，这种空间的出现首先是因为都市发展和都市功能的转型，许多工厂被迫搬离城市中心地带与近郊；再次是由于技术进步导致对空间需求的变化，旧有的空间失去使用价值；有时则是整个产业的衰败遗留下了空间。无论是哪一种原因，这类空间出现正是所谓后工业时代来临的具体征象。</P> <P>　　在纽约，从七十年代的SOHO区，到九十年代中期兴起的Chelsea区；在柏林，从九十年代中期的中心区的奥古斯特大街和利尼大街迁移到现在的西莫大街，再到近几年来伦敦的East-End，在先有香港油街应有牛棚，同样的历史一再重演，总是一批艺术家先发现这些宽敞萧瑟的旧厂房，以低廉的租金住入；接着是画廊入驻，然后财大气粗的设计师们来了，再然后是更财大气粗的时装店，把地价炒得比天高，挤走画廊和艺术家。这几乎成了loft国际现象的必然规律。这一规律注定了Loft文化在都市中的阶级属性：它是中心的创造者也是被中心逐出者，它不断地寻找边缘，又由边缘不由自主地身陷中心，出走再出走。这一位置及运动的方向，正好暗合了当今各国实验艺术与主流意识形态的关系，这也是各种各样由厂房、库房改造而成的艺术空间在各地的文化生活中越来越扮演重要角色的原因之一。</P> <P>　　由各类工业建筑或民用建筑改造而成的国家美术馆，远的可追溯到由火车站改造而成的巴黎奥赛美术馆，近有柏林的汉堡火车站美术馆和纽约的P.S.1艺术中心。横滨三年展也运用海边的旧红砖仓库开辟为主要展出场地，不举办三年展的空档期则为旅游纪念品商场。国家力量对空置工业建筑进行再利用，将其改造为美术馆之类公共空间的行为，显示了对工业建筑中蕴含的集体记忆刻意加以保存的意向。以国家力量，选择闲置的旧建筑，除了经济上的考量，更多的是在旧建筑原有功能它移之后，以文化项目的驻入来赋予建筑物以新生命。在当代欧美社会中，博物馆和美术馆己经在某种程度上取代了教堂，成为公共生活的主要空间，而美术馆置身于工业建筑，则把工业建筑提升到了教堂般的重要地位，使这些旧火车站真正成为了工业革命的纪念碑。</P> <P>　　从建筑风格上说，loft文化延伸了工业建筑的功能主义传统，其表现有：对既定空间的尊重与在经济限幅内空间的大胆切割、重构相结合；精致的生活品质要求与廉价装修结合，而廉价装修往往要求更精密的设计，这种有着千奇百怪的既定限制和特定目的任务往往导致设计上的惊人巧思。纯化装饰手法，控制材料种类，挖掘空间的潜质。细节方面，各地的loft建筑大量运用玻璃和钢质框架的外挑结构，导致内外景观的互相渗透，这除了务实的采光设计，更包含对周边的相类环境的认同态度，也标志着生活在其间人的生活状态本身的非私秘色彩。另一方面，此类建筑往往乐于暴露，甚至刻意炫耀现浇水泥梁柱结构，或将各类工业残留物审美化，这正好证明了再利用这些工业建筑的入驻者们本身与工业文明的距离感。机器、水泥、管道，对他们来说己经不再意味着紧张和压抑，不再是单调与冷漠，而是踏破铁鞋苦苦相寻的个性和酷。</P> <P>　　这是因为，这类Loft空间的使用者们集中在艺术、设计、演出、传媒等文化行业，或服装、酒吧、家居等服务性行业，他们自身往往并不具备直接的工厂生活经验。这类行业极度强调创意和个性，使他们的生活和工作环境被各类精致的形象和风格所充斥，以至于工业物品的单纯和简洁在他们这里成为久违的美，他们对工业产生了一种特有的距离美。他们或许曾经身着父辈和兄长的蓝色旧工装向小学同学夸耀，他们或许从大学文科毕业后便进入各自的行业，特殊的行业要求使他们成为这样一种人：与社会的相对距离成为他们与社会合作并对社会做出贡献的必要条件。既然他们的工作内容属于社会转型中最敏感的那一部分，因此他们不能不既是自我中心的又是无自我的，他们不能不把自己的生活方式设计为最易于适应变化的模式。出于同样的理由，他们也不可能不热爱那种易于拆装和重组的IKEA家具并将其加以审美化，并小题大做地将这种热爱上升到形而上学的高度。他们的责任在于在我们这个无序和超现实的城市中寻找乌托邦的现实可能性，通过个体的努力将城市的暴力转化为活力。</P> <P>　　SOHO：在后工业时代找个空间安机动的身，立灵动的命</P> <P>　　工业时代所要求的大生产的集中化曾经取消了家庭的生产职能，将劳动力集中到流水线前，这导致了大开间大跨度的工业建筑的大量出现。后工业时代伴随着信息化的到来，这进一步意味着生产的再次分散化和再次家庭化的可能性，这一点在上述文化产业中表现得尤为突出。</P> <P>　　九十年代末，中国的房地产商开始把家庭办公作为有卖点的概念加以炒作，并出现了现代城这类明星楼盘。也是与此同时，中国开始出现改造和利用工业建筑为文化空间的现象。最典型的是两个为同样以Loft为英文名字的艺术空间：北京的藏酷新媒体空间和昆明的创库。前者改造了北京机电研究院的厂房，后者则改造了昆明机模厂的厂房。此外还有上海的比翼艺术中心，上海苏州河畔的东廊画廊及大批艺术家工作室，北京的艺术加油站和远洋艺术中心等，也都是对工业建筑的改造。其中最值得一提的是昆明创库，三年前这里还是昆明机模厂空置的厂房，艺术家叶永青发现了这里，发动昆明艺术家们分头租下，如今创库己经成为一个大型的艺术营，有几十位画家的宽敞画室，多家酒吧和设计事务所。大型的展览空间有上河车间、井品画廊、老房子画廊等，还有家瑞典的诺地卡艺术中心。所有这些机构经济上独立运作，但名号上都以创库为前缀，遇有大规模活动时，也经常互相共享空间。创库成为昆明文化生态的新的中心，在这里你今晚产生一个展览构想，到明晚展览就能开幕，你随时会拥有很好的展厅，几百号的观众，有正式的请柬和海报，到后天的本地报纸上准有整版的报道。如今北京的“大山子艺术区”则是昆明创库模式的进一步发展，它在规模和质量上的突出水平，再加上北京的地利，迅速成为中国此类艺术空间的代表，成了一台马力十足的文化潮流的发动机。</P> <P>　　“大山子艺术区” 现象是国际loft文化现象的一个回音，更是百年来的现代化进程和五十年的社会主义建设，以及二十几年的社会主义市场化进程的一个回音。它所呈现的是一种生活方式，一种处理艺术与生活的关系的新的策略。这种方式是艺术家的个人理想与新经济模式、新社会结构，与都市化进程共同作用的结果。它又包含了这样一套叙述与议题：未来规划中的人文倾向如何表现为一种新乡愁，又如何呈现为一种与不确定性伴生的信心不足的未来主义？</P> <P>“飘一代”早己饱经世故，不再年轻。他们拥抱了都市，也积极地解构了都市；他们规划和选择自己与都市的未来，正因为他们深知规划和选择的不可能性；他们满腹乡愁，同时对这种乡愁满腹狐疑。他们贯通了阶级和方言，溶化了身份与信念，他们助长着城市的不靠谱之处，从而成功地沿伸了城市的谱序。他们既是过去的回音，也是未来的回音。于是他们为自己选择一个根据地，以便昼伏夜出。这个地方叫loft或别的什么，这里是家和办公室的替代空间，而不是传统意义上的家或办公室。他们将在这样的空间中坚决地安身立命，安其机动的身，立其灵动的命。<BR>&nbsp;</P> <P>&nbsp;中国“LOFT”建筑的代表北京藏酷酒吧</P> <P>提起工体北路的藏酷，每个北京的时尚人物都不会不知道。作为“LOFT”文化最突出的代表，藏酷不同于北京每个“LOFT”。藏酷由它之前的“CLUB VOGE”厂房改造而成，是北京最经典的“LOFT”。它敏感、唯美、贪恋自由，要求绝对、毫不妥协，一如艺术家对于自己的作品，它是身处城市的白领一族崇尚的活动空间。<BR>&nbsp;LOFT原意是建筑中的阁楼，现在借指将工厂厂房改造成的艺术家工作室，保留原来厂房的结构和外观，在内部的大空间中重新布局，既是工作场所，也是生活空间。由于西方工业社会文明的逐渐衰落，后工业文明的兴起和对节约能源的共识，使得建筑师提倡对旧建筑改造利用，尤其是那些具有一定历史意义并能继续使用的建筑，LOFT也就成为一种国际潮流。LOFT既表现了艺术家集生活和工作于一处的非常规生活方式，又反映了存在于建筑自身特性中的一种明显的工业传统建筑形式。&nbsp;<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; LOFT的简单定义是大型空间，几乎总是由非居住功能的使用转变而来，同时其结构和设备经常保留外露的形式。在不改变其原有建筑外观的情况下，任何必要的改造都不应是真正的空间改造，而是为满足新的行为活动进行的室内空间的更新处理。工业型藏酷建筑在一定意义上是一种再循环、再利用和可持续发展的重要形式———是新世纪设计至关重要的理念。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 藏酷既表现了艺术家集生活和工作于一处的非常规生活方式，又反映了存在于建筑自身特性中的一种明显的工业传统建筑形式。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 几年前，“藏酷”凭借着浑身上下里里外外包裹严密的大量的金属和玻璃气质，轻易地拿下了追求现代化气息的人们的心。在藏酷里，1000平方米的大厅由美籍前卫艺术家设计，透视性的空间，硬朗而富有张力，但这个空间绝对不只是“供于吃喝”那么简单，人们来到这里的目的更多的是感受一种艺术上的氛围。可以说，“藏酷天地”是以艺术构思建立起的奢侈品集散中心。艺术家以自己的欣赏品位，将一些精湛的货品———从让人爱不释手的精巧物件到最佳材质与灵感完美结合的家具用品，都会按艺术展览的思路展示在“藏酷天地”。设计师以创作艺术作品的心态，追求“LOFT”的空间趣味性和完美的视觉效果。在这里，你会看到“装”在玻璃盒子里的树，“摆”在水泥地上的餐盘，“透”出人影的洗手间，还有“泛”着灯光的吧台……藏酷在艺术家们亲近生活的努力下，也成为了藏品推广和展示发布的首选空间。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 我们藏酷Loft是由废弃的工业厂房或仓库等大型空间改造而成的一种独特的工作和居住空间。去的时候是打的去的。出租车驶进由蓝色彩钢板搭就的通道，弯弯曲曲，才到门口。两边都是高楼，投影灯交错着把人的视线都引向无穷的天空的时候，忽然平地里出现了一座近乎透明的建筑，不过三四米高，黑色的钢为骨架，玻璃为墙，凝重中又透着精致和神秘。藏酷酒吧里面也是钢骨架，用玻璃和帷幕隔开各肤色人们的狂欢。高高的天花，散漫的视线，慵懒的身躯，令人印象深刻。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 藏酷里面，除了颜色暗淡的沙发外，几乎找不到任何柔软的东西。一进门，先是一条采光通道，玻璃做成的展览柜把通道两边的树包在里面，客人的座位和通道之间隔着这些玻璃柜子，透过玻璃可以看见他们的一举一动但又不能真切地听到他们在说什么，欲断还连。“藏酷”入口是外接的钢架玻璃廊，从一扇十分现代的不锈钢门进人，玻璃的通透模糊了廊与室外的界线，感觉仿佛由室外进入到另一个“室外”：地仍是水泥地面，几株茂盛的大树由于地基的垫高仿佛陷了下去，根部覆盖着鹅卵石，被玻璃围合着，像是生长在方形的花盆中。入夜，根部的灯光从下面反射上来，使星空下的枝叶更显婆娑。粗大的暖气管片被涂成黑色，夸张地贴满了墙面。即使在纱帘掩映的小间里，在极舒适的沙发和毛茸茸的软垫背后，依然是不锈钢金属和黑色水管交织而成的青色水泥墙。男性化的简约主义风格在这里一览无余。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 与玻璃的轻透和后现代的工业之感相比，“藏酷”的大厅更透露着一种男性的刚毅和冷峻。水泥、钢、玻璃交织着建筑的原本结构，青色水泥地面、墙面和黑漆的顶棚，倒挂的枯枝，拙实的钢筋水泥柱，粗壮的黑暖气管，还有纵横交错的管道……高大宽敞，原始粗犷，令人联想起西部牛仔的豪放粗犷。酒吧大厅很大，大的感觉来自于它的实际空间，来自于其极其简约的设计。通常的酒吧会用隔断将空间分为几个功能区域，藏酷取消一切隔断，同时取消一切温情的装饰。墙面和地板看来未做什么处理，建筑原有的管道裸露着，被刷成黑色，当中的柱子表面粗糙。一面墙上排了一溜儿黑白电视机正在播样板戏，一排一模一样的小人挥着红宝书在里面整齐化一地跳啊跳，几十幅相同的画面闪烁不定，只有画面没有声音。在刻意的重复中，哪怕是极普通的画面，也具有了很强的视觉冲击感。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 泛着冰冷光泽的不锈钢太师椅，更使它显示出一种与众不同的“酷”，是工业时代特有的庄严和冷峻。刻意的营造体现在丰富的空间层次上，整个大厅用高低错落的地面划分出不同功能区域，并用不同的材料加以区分。如用帘子隔出的小空间、沙发区，将地面抬高，铺上红木地板；舞池是下凹的，考虑跳舞时的适度摩擦，地面选用了大理石；还有直接装置在水泥地上的钢化玻璃灯箱。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 厨房是开放的，弧形操作台的上方，是透着灯光的圆孔钢板与铆钉护板，冷冷的金属光泽，显示着现代的冷峻。放满了各式各样酒的吧台位于大厅的最显眼处，白天慵懒地呆着，看不出有什么特异之处。一到晚间，钢化玻璃做成的台面就泛起大大小小的灯光，蓝蓝的冷色调，与一束束从地面向上投射的暖色调灯光交相辉映，令人如至宇宙星空。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 有人说藏酷是一个小小的世界，它和在家看电视的人距离太远了。藏酷里面，除了颜色暗淡的沙发外，几乎找不到任何柔软的东西。还有人说藏酷不同，没有人的时候，走廊和大厅很空。但也有人说没有人进来这里就不能算完整，只有客人进来，开始走动、坐下、进餐了才能形成一个完整的空间。大的玻璃顶下，若是没有人也是没有风景的，因此走进藏酷的你我他、盘子里的菜、杯中的酒，都是这里特有风格的装饰。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 藏酷的后院果真不错，特别之处是地上铺了一条玻璃走道，灯光从下面透上来，踩在上面马上就让你懂得了什么叫做“如履薄冰”。配上几座由硬透明塑料遮盖的白色帐篷，坐在里面的沙发上，是一种奇异的轻松和独立的感觉。&nbsp;</P> <P>&nbsp;&nbsp;LOFT户型，引发居住新革命</P> <P>股市888 财经资讯 股市备忘 市场测评 数据中心 实时行情 基金 债券演播室 免费咨询<BR>因此，这样的户型对于再次置业者来讲，吸引力并不一定会很大，只能是以对空间概念与尺度及居住质量没有特定追求但观念又很前卫、追求个性与变化的初次置业者为销售对象。<BR>另一方面，由于这样的户型受层高限制，居住质量并不高。一层由于层高较低，客厅挑空，可适用于产品展示、创作及日常办公等，二层层高尚可，则适合居住。因此，这样的户型只能适合除了做为年轻白领初涉人生的过渡之用外，只能适合作为设计、广告、外贸及一些自由职业者居住与办公场所，或作为一些艺术家生活与工作的天地。比如，南京瑞鑫兰庭LOFT首批售出的100多套房源中，用作居家办公的达30%以上。而杭州的的旅游水印城对自己的登记客户也做过分析，意向客户以20~30岁及40~50岁两个年龄段居多。前者主要是从事IT业、设计、贸易的单身贵族，而后者主要是投资客。而在30~40岁年龄段的人里，比较受即将结婚或已经结婚尚无孩子的家庭欢迎，主要以过渡住房为目的。</P> <P><B>5</B><B>、SOHO</B><BR>概念：2000年1月8日，北京出现了“SOHO现代城”，并在三个月内一销而空。而“SOHO”这个在家办公的概念，也开始在中国蔓延，成为无数希望自由办公的人员的从业经验，或者待业借口。“SOHO”是一个有争议的产品，可是它的中心概念，已经广为流传并且被越来越多的人认可。<BR>户型：SOHO最初的本意并不是小户型的概念，现代城的面积就在150平方米—300平方米，可是当它作为生活态度传播并离开北京进入国内其他城市以后，慢慢地开始与单身、个性、自由等概念结合起来了，于是，很多城市的SOHO公寓以小户型亮相。&nbsp;</P></DIV>]]> 星期一, 19 五月 2008 09:54:28 GMT http://blog.china.com:80/u/080329/128384/200805/2628595.html 2008-05-19T09:54:28Z http://blog.china.com:80/u/080329/128384/200805/2562208.html <![CDATA[ <DIV>　&nbsp; 房地产广告源于生活而高于生活，要将真实的事情艺术的告诉大家，是基于科学调研、理性分析后的智慧密集头脑风暴的创作，判断房地产广告是否有效，一定要基于广告目标的界定、与产品的相关性、可记忆性以及与受众的沟通来把握。</DIV> <DIV>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 简而言之，从一则房地产广告能否较清晰的具有记忆点(Memory)、利益点(Benefit)、支持点(Support)、沟通点(Commcenication)，可以反映出映出该广告的有效性。 　　</DIV> <DIV>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 挖掘记忆点(Memory)，用李奥贝纳的话来说，“广告就是要挖掘产品内在戏剧性、让产品成为过目难忘的英雄。”，一个好的房地产广告深刻洞悉目标受众对家、对生活、对空间的独有理解和潜伏心底的情愫，找寻到最能代表、体现目标消费者对家与生活理解的相关创作原素，通过艺术的方式放大，形成对目标受众强烈震撼。这处原素可能是一个场景、一个音符、一个生活片断、一个记忆、甚至是一份朦胧的向往。记忆点必须与产品有关联性，能突出产品的特性，例如99年评为十大明星楼盘的海月花园，其广告口号“海风一路吹回家”成为海月推广的一个极好记忆点，她一方面传达出滨海大道开能后蛇口与市区的交通便利，另一方面切合深圳人对海的惓恋、对家在海边的向往。 　　一般来说，构成广告记记忆点的的原素中，动感比静态更能形成记忆点，大面积图形易形成记忆点，富有戏剧性、幽默性的造型易形成记忆点，重复、对比易形成记忆点，越是创新的东西越易形成记忆点。按照伯恩巴特ROI广告创作理论 ，寻找广告的记忆点的过程也就是寻找广告创意的切入点的过程。</DIV> <DIV>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 房地产广告的记忆点要基于产品的特性(关联性Relevance)、其创作原素应是新鲜（原创性Originality）、深入消费者心中（震撼性Impact）。 　　</DIV> <DIV>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 找准利益点(Benefit)就是告诉买家你的房子能提供什么利益和便利，对于竞争激烈、市场发育成度高的深圳楼市而言，发展商卖的不仅是房子，还是一种生活方式，在广告中就要传递出物业所提供的或者说买家入住后所能体验的何种生活境况，这种生活境况对置业者来说有何种意义。 　　&nbsp; </DIV> <DIV>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 找准利益点在广告文案创作中有特别重大意义，如何找到一个利益诉求点并概括成一句精炼的广告语，去说服消费者采取行动，是房地产广告创作中的难题所在。目前深圳房地产广告普通显出一种浮噪心态，对项目欠缺深入理解，对置业者购买行为不做深入研究，表现诸如“欧陆经典、至尊豪宅”的空洞口号和平面表现上的大红大紫的奢华。广州奥林匹克花园以健康住宅为项目定位，在广告推广中以“运动就在家门口“为主题创作一系列广告，清晰的告示知受众，买的一仅是房子，也是健康的社区、健康的家庭、健康的生活。明确的利益诉求让置业者心动并产生行动。</DIV> <DIV>&nbsp;　 广告中一定要有利益诉求点(Benefit)源于瑞夫斯的usp(独特的销售主张)理论，这位广告大师强调的是广告应从具体的产品特征中找寻出对消费者有重要意义的利益，而这利益是竞争者能以实现的。可以说利益点是房地产广告的主题，房地产广告找到一个好的利益诉求便成功了一半。 　　把握支持点(Support)，就是应用科学原理或事实来说明广告中的利益承诺点，泛指房地产广告中说明部分，招商海月花园最近一次广告以“海月生活，成熟之美“为利益诉求是基于项目本身事实：环境营造美仑美奂、项目建设已成现楼、社区配套功能强大、海月业主实现宽带上网等支持点的把握。 </DIV> <DIV>　　任何广告创意一定是基于产品本身的特征，同时受众理解、相信广告创意也必然基于事实。支持点一般作为辅助性文案出现，作为房地产广告中对项目描述性文字一定要简短、明确、易读易懂，同时要求客观、真实、科学。支持点一般是关于项目的基本事实，也可以是科学原理、权威机构的技术鉴定如东海花园就以建设部康居示范工程作为基豪宅的主要支持点。 　　广告中可能有多个支持点，但要求有主有次，广告中的支持点一定要可信，有说服力。如果把广告中的利益点比作树干，那么支持点就是广告中的枝叶部分，好的广告就应该做到枝叶并茂。创设沟通点(Commcenication)就是要建立广告活动与消费者进行双向信息沟通的通道，劳特朋(Lauterborn)所宣称的营销整合理论最后一条就是沟通。 </DIV> <DIV>　　房地产广告时消费者反应怎样？有什么要求？这就需要设立一个沟通的通道，最普通就是打上一个电话号码，其实在房地产广告中创设沟通点是大有讲究的。平面广告中以设立赠品、有奖问答的形式强化受众与发展商沟通的热情。在项目推广中可利用办法更多：建立万客会、招商地产会员俱乐部之类的客户联谊组织、举办装修讲座等方式可以有效增加主客双沟通接解的频度和深度。 　</DIV> <DIV>&nbsp; 　沟通所带来年收益是是多方位的，通过沟通能使企业更好地改进产品，调整营销策略，更深入回应消费者置业所关注的问题。 </DIV> <DIV>　　总的来说，广告首先要解决的是定位问题，事实证明大量的无效广告多数是由于定位模糊所至，一条好广告首先要求能吸引人，引起人们的关注，然后清楚地告诉消费者利益的承诺点和支持点，最好能创设沟通点。好广告的关键染当然是创意，当发展商检视自己的广告时，不妨自问：记忆点是什么，能记住吗？利益点是什么，可行吗？支持点是什么，够劲吗？沟通点是否管用？</DIV>]]> 星期四, 08 五月 2008 06:18:09 GMT http://blog.china.com:80/u/080329/128384/200805/2562208.html 2008-05-08T06:18:09Z http://blog.china.com:80/u/080329/128384/200804/2356891.html <![CDATA[ <DIV> <P>在新的竞争形势和政策引导面前，作为商品房产品最直接形式——户型仍然是他们考虑的重点，在设计者们通过数十次易稿之后，我们看到这些要讨得消费者欢心的“心血之作”迎来了一次次蝶变。</P> <P><STRONG>别墅：无限张扬西式生活</STRONG></P> <P>国家限制别墅土地供应已经有3年了，别墅已成为稀缺中的奢侈。因此，别墅在户型上的创新，已达到了殚精竭虑的程度，远远胜过几年前热衷的风格之争。</P> <P>常青藤副总杨勃认为，从目前市场上大量消化的独栋别墅来看，主要还是几年前获批的“老产品”。因为用地的奢侈，所以只要是独栋，户型基本朝阔绰方向走。室内的布局，更是严格遵照了别墅本身所追求风格的一些主张。目前能看见的大独栋，诸如<FONT color=#ff0000>常青藤、棕榈泉、保利小泉、佰富高尔夫</FONT>，这些别墅的户型都很阔绰，把赠送面积放一起，少则500－600平方米，多则800－1000平方米。这类别墅建到目前，基本已经从传统户型传承到西式户型中。比如设计的是两个厨房，中式厨房和西式厨房完全分开；家庭室与客厅分开，不再像以前那样“超大客厅”，所有人都集中在一处。在常青藤可以看见，家庭室与客厅功能完全分开，功成名就的男主人，会让自己的妻儿在家庭室里享受自己的空间，而免受客人干扰。</P> <P>2008年的别墅户型潮流当然还要看禁批之后的新别墅。从新近亮相的<FONT color=#ff0000>龙湖·悠山郡和上邦高尔夫</FONT>，都可以看到一些经济化的迹象。</P> <P>龙湖·悠山郡用联排的方式，做成独栋的空间感受：栋与栋之间一个连廊，一个看似共用的入户门，表面套了联排的一些元素，而真正让消费者得到的，却是独栋的空间。</P> <P>上邦高尔夫则采用了独栋别墅的小户做法，两层楼的小独栋，最小户型仅212平方米。在这种小户型里仍然保留西式生活的空间元素，迎合主流产品的价值认同之下，它可和联排别墅分得一部分市场。</P> <P><STRONG>洋房：均好空间拥抱自然</STRONG></P> <P>洋房的户型越来越科学，除了大量引入别墅的设计元素之外，今年的洋房越来越照顾顶楼底楼以外的楼层。在此之前，洋房对顶楼和底楼的打造用尽心思，底楼有花园，顶楼有阁楼、屋顶花园，但中间层就显得平庸。而现在的洋房，不再局限于对这两层楼的偏好，它在户型上越来越多地反映出均好性。</P> <P><FONT color=#ff0000>同景国际城</FONT>的设计师表示，他们在同景国际城的设计上，就巧妙地设计了花厅，环绕房子一圈的花厅，将每一个房间延伸，让每一个房间都能够与大自然亲密接触。</P> <P><FONT color=#ff0000>龙湖·江与城</FONT>的设计亦是同样的理念，在中间楼层，除了入户花园、景观大阳台外，它还特别设计了<FONT color=#ff0000>“一步阳台”，</FONT>在欧洲建筑上的复古气息移植到这里，真是别有一番韵味。</P> <P>这些设计元素都照顾重庆的居住习惯，最大限度地让居者与大自然接触。另外，今年的户型对<FONT color=#ff0000>横厅</FONT>进行大量的引入，这不仅增强了视野感和通透性，而且过渡性空间优化运用，使户型设计的品质感和人性化得以充分体现。</P> <P>当然，今年花园洋房户型的最大<FONT color=#ff0000>特点还是大力提倡开放式的生活方式</FONT>。无论是从产品形态上表现出来的层层有露台，下面有花园，还有表象的建筑符号的东西，最根本的就是生活方式的改变。花园洋房改变了每一个人非常封闭的生活方式，把人引到户外的环境，有利于建立比较和谐的邻里关系。</P> <P>高层：享受洋房别墅礼遇</P> <P>在洋房向别墅靠拢时，高层的户型设计者们也紧追不放，今年市场上的高层产品反映出高层也享受洋房、别墅的空间礼遇。</P> <P>首先是在空间感上的变化，在夹层被政策消灭后，高层设计者们在政策开始在中小户跃层上动脑筋。<FONT color=#ff0000>东海岸、融侨香弥山2号、诺丁阳光</FONT>，40－80平方米，标准的政策范围下的户型，看似局促，实际上，设计者通过挑空设计之后，留下大量赠送空间给居住者。很多户型的赠送少则25%，多则100%。</P> <P>最值得一提的是，重庆<FONT color=#ff0000>奥林匹克花园5期红城</FONT>的产品。它在户型设计上大量运用洋房别墅的元素。它首先是在每层楼设计宽大的公共走廊“空中院街”。居住者从电梯出门后，通过空中院街进自己的入户花园，通过入户花园，再进门。室内的设计也很科学，跃层给人空间感很足，其次是楼上的赠送，大量的灰空间利用，都能让居者获得舒适的同时，得到更多的实惠。</P> <P>总之，将强调舒适居家和环境至上的“豪宅”设计感搬进高层，已成为今年开发商面对的重要课题。</P></DIV>]]> 星期三, 16 四月 2008 02:04:10 GMT http://blog.china.com:80/u/080329/128384/200804/2356891.html 2008-04-16T02:04:10Z http://blog.china.com:80/u/080329/128384/200804/2258323.html <![CDATA[ <DIV> <DIV id=textstyle_1 style="FONT-SIZE: 9pt; OVERFLOW: hidden; WORD-BREAK: break-all; TEXT-INDENT: 24px; WORD-WRAP: break-word">生活质量的提高首先要从改善我们的居住环境开始，因为人的一生绝大多数是在屋檐下度过的。全功能生活住宅并不是什么玄妙的东西，它只是充分考虑到普通人的需要。随着住宅建设的演变及市场竞争的加剧，更新换代的全功能生活住宅将抢占新世纪房地产市场。&nbsp;<BR>　　A如何做个真正的发展商<BR>　　1.投资商与开发商的区别&nbsp;<BR>　　投资商是出资金、看回报的人，会很客观及果断地把房地产开发作为赚钱的工具，见好就收。市场不景气时会收缩甚至“斩断”，做另外一个项目。他能调集各方面的专家把项目完成。<BR>　　而开发商不但要具备融资、工程管理、销售能力，还要有申报开发手续的关系。一个项目从决定到完工可能需要3至4年的时间，开发商除了资金的投入，更多的是时间与精力的投入，这无形中就对项目产生浓厚的情感甚至“爱上了她”，这对整个项目的发展及策划都是不利的。因为他会主观认为自己的女儿绝对是公主，不愁嫁不出去。不能客观判断市场的结果可能导致失去机会，或者不能与市场结合完成项目的最理想开发。<BR>　　中国房地产的开发要比国外落伍，大部分的开发商的经验有限，严格上说只能称为投资商。因此，成熟的开发商还需要一段时间磨合，在参与的过程中提高自身在工程、施工、质量、管理、销售、策划等方面的水平，从而最终成为真正的开发商或发展商。<BR>　　2.成本和品质的关系<BR>　　投资商一般都会注意成本的控制，而现时市场的竞争使得价格战不可避免。为了有一定实力打赢价格战，就要从项目立项之前重视成本的控制、重视现金的流量(这与利息成本息息相关)。所以在我们策划时一定要有最稳妥的财务安排。<BR>　　第一代的物业，只要有顶、有水、有电就能住。第二代开始重视生活居住的品质，要求有足够的活动空间、绿化率，户型也开始追求多样化的设计。第三代则要求高级会所、购物、娱乐、康乐、文化饮食等等，都能通过物业提供。第四代趋向具有智能型的保安、消防系统、暖气能自由调节温度、酒店式的物业管理等等。物业发展到今天究竟达到第几代，主要取决于开发商是否有超前的意识、愿不愿花钱、敢不敢花钱，准买家会随着市场在价格或品质上的竞争不断受到新的教育，越来越清楚什么是最好、最合适自己的。<BR>　　3.最好的前期策划——空手道<BR>　　空手道的真理在于用最少的资金，把项目做起来。但是万一遇到市场或其他不可抗力原因，仍有资金支持下去。同时依靠对市场的认识、准确的市场定位、良好的管理，把项目所需的启动资金降到最低。因此，一个良好的项目定位、买家定位是前期策划的核心。<BR>　　B现代住宅新规格<BR>　　要有美妙的家庭生活，就要关怀、爱护、尊重每一位家庭成员，将亲情、温情渗透在我们的居住空间里，才能使我们的家庭更有活力，更有生命力。&nbsp;<BR>　　典型简单的家庭成员有中青年、夫妇、小孩、老人。据不完全的统计，大部分家庭中以小孩为主角，老人为配角。那么，我们在购房时就应该考虑各方面条件是否照顾到小与老：<BR>　　1.地段要方便<BR>　　事实上方便的地段就是指交通发达，这不光是方便小孩上下学，老人外出访友，更重要的是有好的交通。就算现在是不好的地段，未来也肯定会成为旺点。<BR>　　因此只要是方便小孩、老人活动，距离远近并不重要。但也要考虑物业本身的综合素质，因为小孩总要长大离开，老人也不会居住时间太久，而物业本身又拥有70年的产权，要有更长远考虑，在夫妻上下班、小孩与学校、老人亲友圈之间掌握最合适的“度”。<BR>　　2.周边环境要清新<BR>　　对小孩与老人最重要的是身体健康，城市里的各种污染都对他们健康有害，应尽可能避免居住被污染的旧城区或社区里。现在大部分小区均有一定的绿化，但不是全能做到白天、夜晚都能让老人小孩使用，盲目巨大的广场、大片不准践踏的草坪，只能观不能用；为了增加小区的容积率，楼与楼之间的间距太密，仅有空间因为车位不够，也成为了非法车位。没有足够地方种植绿色植物，就没法改善空气的质量。因此置业除了要求有大环境(好地段)也要有小环境，对绿化的要求是能使得上的绿，享受得到的绿。<BR>　　3.户型功能齐全<BR>　　老人、小孩的健康与阳光有着密切的关系，所以白天老人、小孩宜在客厅的阳台享受阳光。但理想与现实是有距离的，因为家有老少，杂物就特别多，特别占地方。因此一个功能齐全的户型应有储藏间堆放杂物，也需要有服务性阳台，一般与厨房连接，有着洗衣、晒衣的功能。这样客厅的阳台才能成为生活阳台，享受乐趣、景观、采光的最佳空间。<BR>　　4.硬件配套要完善<BR>　　◇硬件配套包括电梯、暖通、水质、保温系统、供电。<BR>　　◇要让老人小孩住有电梯的住宅，电梯要稳定，性能要好。<BR>　　◇暖气在冬天时能保证室温达20℃以上，在能正常有效使用下，可以考虑选择配备优质壁挂炉的住宅，冬天若提早来临，壁挂炉即时可启动。<BR>　　◇要有好的采光、景观少不了大窗、落地窗、飘窗、玻璃窗，它们的保温能力就显得尤为重要，最低限度要采用双层玻璃，档次高的采用双层中空玻璃，朝向北边要有保温墙，这样舒适的温度才有保障。<BR>　　5.生活配套要息息相关<BR>　　◇老人小孩在社区内最需要方便，要有室内的活动、运动空间，以及教育文化交流场所和应急的医务所。<BR>　　◇要提供一个全天候的活动、运动场所，补充在冬天不能在室外活动的缺憾。<BR>　　◇托儿所、幼儿园、老人康乐中心都是为社区内老少服务的。有了这些场所能减轻成年人在老年人、小孩身上的时间、金钱、精神负担。<BR>　　◇小型紧急医务所，为社区内的老少提供更方便、更有效的个性化医疗服务。<BR>　　6.物业管理要有“内涵”<BR>　　物业管理投诉占房地产投诉总量的60％以上，除了开发商所提供的物业存在问题，物业管理公司不够专业外，更重要的是业主并不重视物管。物管公司要与业主融洽相处，推出更具人性化的软性服务，如为老人提供康娱活动，为小孩举办音乐、绘画、体操等培训班，在老少积极的参与下，社区的文化才会更精彩，物业才能升值。<BR>　　7.网络设施要实事求是<BR>　　进入21世纪，人类与网络不能分割，网络正以几何倍数迅速发展。今天最先进的可能两年后就被淘汰，开发商若有太大投入在网络设备上，成本最终会转移给买家，倒不如实在点，只把网络的高速公路做好，适当留出改装、扩充的空间，把省下的成本投放在物业的质量上，购房置业者也乐意接受，因为毕竟是购房，不是购网。<BR>　　C全功能生活住宅抢占新世纪市场<BR>　　在新的世纪，随着社会经济、科学技术的发展及居民生活水平的提高，住宅在先进性、实用性、安全性、舒适性、生态性、耐久性方面都有更高的要求，并且要求注入更多的人文主义精神，将我们的家营造得舒服、富有情调、实用坚固。全功能生活住宅就在这时应运而生，它并不一定是豪华住宅，但无论是地段选择、社区规划、户型设计、装修标准、生活配套等都本着深层次的人性关怀，更加符合人性化需要。&nbsp;<BR>　　1.地段主要看发展的潜力<BR>　　对于自住和投资来说，地段的选择也是不同的。若自住，更多地要考虑居住者的年龄、上下班的情况、家里有没有老人、有没有小孩上学。对个人而言真正好的地段，应是最符合自己需求的地段，方便自己及家人的出入、生活及社交。针对不同的购买群，好地段的概念也是不同的。<BR>　　我们还应考虑到一个人不可能永远在一处地方上班，而我们所买的房子却有长达70年的产权，而实际上自己居住的时间大概也就只有10年左右，这样就要考虑更长远的保值和增值。因此我们要了解今后城市的规划及发展，更要预测以后的交通状况。交通的改善，可以把整个城市的版图缩小，有了好的道路网，只要有人去，就能慢慢发展起来。<BR>　　2.社区规划关注舒适、生态、绿色与交往<BR>　　高质量的住宅都非常注重社区周围的环境氛围。社区内部格局划分合理，建筑设计应遵循高低错落、疏密有致的原则。在小区里不但要拥有室内室外的活动空间，绿色更是必不可少。绿地要具有可达性，使人充分融入自然之中。并且自然景观与巧夺天工的人工景观互相呼应，体贴照顾男女老幼的休闲与健身，增加邻里之间的交流机会。<BR>　　3.户型不在大而在功能全<BR>　　户室安排上布局合理，强调公私分离、动静分离、干湿分离、洁污分离、居寝分离。好的户型不一定要大，但一定要功能齐全，因为真正的实用存在于简单合乎功能的结构中。<BR>　　4.硬件配套要完善<BR>　　完善的硬件配套包括电梯、暖通、供水、保温系统、供电、智能化配套、保安系统、闭路电视、红外线控头等。<BR>　　5.生活配套要贴近生活<BR>　　站在以人为本的角度，社区内应提供一个全天候的休闲、活动场所，多设置乒乓球、篮球、羽毛球、小型室内足球、手球、壁球、游泳及健身等设施。这些地方除了可锻炼身体，也是一个交友的空间，更能节省家中康娱的开销。<BR>　　6.提供人性化的物业管理<BR>　　物业管理公司水平的优劣直接关系到业主的生活质量、物业的保值增值。不但要重视开发商的实力、口碑、信誉，还要聘用专业的物业管理公司。这样的物管公司不但能提供优质良好的服务，还能与业主融洽相处，推出更具人性化的软性服务。<BR>　　置业者心态分析：<BR>　　据非官方的统计，北京置业者75％以上欲购50－60万元以下的商品房。60万总楼款，首付20％即12万，做20年按揭，月供在3500～4000元之间，物业管理费约500元。尽管大部分置业者都能负担得起，那他们为什么还不买房呢?下表所列的是各种导致人们不买房的原因：<BR>序号&nbsp;&nbsp;不买房的原因&nbsp;<BR>A&nbsp;&nbsp;不满意地段<BR>B&nbsp;&nbsp;不满意户型&nbsp;<BR>C&nbsp;&nbsp;不满意小区环境&nbsp;<BR>D&nbsp;&nbsp;不满意物业的配套设施&nbsp;<BR>E&nbsp;&nbsp;不满意物业的交付时间&nbsp;<BR>F&nbsp;&nbsp;不满意物业的售价及付款方式&nbsp;<BR>G&nbsp;&nbsp;不满意物业管理费&nbsp;<BR>H&nbsp;&nbsp;不满意物业的装修标准&nbsp;<BR>　　物业不完善的原因分析：&nbsp;<BR>　　房地产竞争激烈，开发商在地段、朝向(100％朝南)、绿化率、会所、能源(地热供暖等)、教育、独立式小型中央空调、净高、智能、数字化小区等等方面，都希望有最好的设计、最新的建材和最好的概念，但以北京为例，至今还没有谁能真正做到这一点。下表所列即为各种导致物业不完善的原因：<BR>序号&nbsp;&nbsp;导致物业不完善的各种原因&nbsp;<BR>1&nbsp;&nbsp;发展商的概念很好，本意是用概念支撑完成销售，却没有在物业的本质上下功夫。<BR>2&nbsp;&nbsp;没有周详缜密地考虑技术、维修、保养、管理及收费细节等方面的问题。<BR>3&nbsp;&nbsp;新增加的概念或产品应该能增强物业的竞争力，多投入100元/平方米在房价上增加100元/平方米是可以的，但投入100却增加200或更多就“太黑”了，其结果势必导致物业的最后效果并没有兑现包装、推广中所说的承诺，从而影响物业口碑。<BR>4&nbsp;&nbsp;推出的都只是概念，是否可行无法参考，有什么问题也难估计，但对置业者而言，就是花了一大笔冤枉钱。<BR>5&nbsp;&nbsp;现时产品中的一些新概念和新技术，都未经过市场的考验，没有强劲的包装及推广，置业者是很难认同的，即便认同也往往只是朦胧虚幻的，不实际，也更谈不上有根据。<BR>6&nbsp;&nbsp;没有雇用专业的专家反复推论新产品配套的实效性。<BR>7&nbsp;&nbsp;概念经包装推广后效果不错，成交业绩满意，这往往使开发商因为有了新产品新概念而掉以轻心、不负责任。<BR>8&nbsp;&nbsp;有很多概念是在无可奈何、不得已的情况下推出来的，不仅虚假、生硬，而且还有误导性，这样到了现房时承诺无法兑现，置业者只受骗一次，最后吃亏的仍然是开发商(做房地产开发需要有一个明确的概念，那些概念应该是开发商开发项目时的理念，是一个完整的市场定位和产品定位，而不仅仅是让广告公司用来做宣传的包装概念)。<BR>　　置业者择房心态分析：&nbsp;<BR>　　购房者在买房时要考虑诸多因素。下表即为经过调查的，现时置业者置业时考虑的物业条件(以重要程度排序)：<BR>序号&nbsp;&nbsp;购房时考虑的因素&nbsp;<BR>1&nbsp;&nbsp;地段(方便上下班、小孩就学，生活习惯方便，周围都有亲友……)<BR>2&nbsp;&nbsp;交通方便(繁华，生活配套全，好地段有保值升值功能)<BR>3&nbsp;&nbsp;销售价及付款方式(考虑自我经济能力，现金状况……)<BR>4&nbsp;&nbsp;户型(户型面积、使用率、户型的合理性、实用性、朝向、楼层……)<BR>5&nbsp;&nbsp;配置装修标准(精装/厨房精装/毛坯，都与售价挂钩……)<BR>6&nbsp;&nbsp;绿化(绿地、活动空间、健身、娱乐、供小孩老人活动场所)<BR>7&nbsp;&nbsp;外观(古典风格/现代风格/欧陆风格…)<BR>8&nbsp;&nbsp;其他配套(车位、超市、餐厅、洗衣、晾晒、邮局…)<BR>9&nbsp;&nbsp;开发商的实力、信誉<BR>10&nbsp;&nbsp;物业管理水平及物业管理费的高低<BR>　　物业管理之外的服务项目分析:<BR>　　一个小区的生活水平不仅取决于物业管理的水平，还取决于一般物业管理之外的服务内容。下表所列即为在小区内应增加的服务内容：<BR>序号&nbsp;&nbsp;物业管理之外的服务项目&nbsp;<BR>1234567891011121314&nbsp;&nbsp;商务服务(订票、打字、复印、传真、上网、送报等)有偿清洁服务代招保姆服务订餐、洗衣、订车等服务小儿托管服务紧急医疗服务家私、电器维修服务老人保健计划儿童课外培训计划健康运动培育计划装修、维修、室内设计服务代租、转售服务社区健康定期预防计划消遣兴趣研习班(插花、陶艺、书法、厨艺等)<BR>　　用家心态及需求分析:&nbsp;<BR>　　置业购房，并不是个人行为，而是一个家庭的决定。因此，在买家定位中，既要关注买家，还要关注用家。所以要把买家定位做好、做准，就必须先要研究透家庭每一个成员(男女老少)的需求：<BR>人群分类&nbsp;&nbsp;需求特征&nbsp;<BR>男性&nbsp;&nbsp;购买多大面积，多少居室，使用率要高，有一定的空间感，净高2.6米以上；<BR>&nbsp;单价的合理性，总价是否能支付得起；<BR>&nbsp;装修费，家电费用，买新房，当然要个性化装修，但费用要考虑；<BR>&nbsp;一切入住后的费用：物业管理费、电、水、煤气、暖气、电话、电视频道等费用；<BR>&nbsp;购房手续费用(契税、律师费、按揭手续费、保险费等)<BR>&nbsp;每月支付银行的按揭贷款；<BR>&nbsp;不想做太长的银行按揭，给银行太多的利息太亏；<BR>&nbsp;车位销售价、租金，应有足够的车位；<BR>&nbsp;更关注客厅、书房、阳台，讲究品位和气派。<BR>女性&nbsp;&nbsp;讲究朝向，要有足够的采光晒衣服、杀菌，为家人的健康着想，并能节省能源，节省开支；<BR>&nbsp;注重楼层和景观，家庭主妇在家时间比较长，要有比较好的景观和自然风；<BR>&nbsp;重视厨房，面积要够大，6平方米以上，能放下冰箱、洗衣机等，盥洗池与灶台设置的合理性，排气与通风；<BR>&nbsp;关注卫生间，双卫，主卧卫生间面积不得少于5平方米；<BR>&nbsp;更关注卧室，要有足够的储藏空间、衣柜等；<BR>&nbsp;关注生活(工作)阳台，能晒衣服晒被子，或阳台可以放洗衣机或一点杂物；<BR>&nbsp;最理想有多功能间作为佣人间，储藏间，麻将间，小书房，小客房，小工作室；<BR>&nbsp;希望客厅有一定的宽度，4米以上，客厅与饭厅区分开；<BR>&nbsp;社区的家政、医疗、教育、便民配套，电视频道等。<BR>　小孩&nbsp;&nbsp;运动场所：儿童乐园、泳馆、羽毛球、篮球、旱冰等室内外运动场所；<BR>&nbsp;游玩场所：儿童不用老呆在家中，可以邀请区内的小孩一起玩耍；<BR>&nbsp;学习场所：课外研习班，书法、画画、钢琴、手提琴、音乐、美术等；<BR>&nbsp;托管场所：幼儿父母不在家时提供临时托管服务；<BR>&nbsp;足够的绿化让幼儿的活动空间充满新鲜空气；<BR>&nbsp;人车分流，小孩玩得更自在，更开心；<BR>&nbsp;高速的上网系统，增加小孩更多多媒体网上教育，知识传播；<BR>&nbsp;周边有好的教育配套；<BR>&nbsp;最后产业终归属于下一代，物业要耐用，不过时。<BR>老人&nbsp;&nbsp;有新鲜的空气，活动空间，健身、游泳、缓跑等；<BR>&nbsp;设有医疗保健室，有专业的急症医疗服务；<BR>&nbsp;有活动让老年人参与生活，精神更有寄托；<BR>&nbsp;为老年人提供阅览室、谈天室、棋牌室；<BR>&nbsp;大楼内有为老年人设的特殊无障碍设置；<BR>&nbsp;老年人在小区内有活动空间，在家也有阳光照晒，健康更有保障；<BR>&nbsp;运动、康乐、空气、水质是老年人生活的支柱；<BR>&nbsp;在小区内购物方便，闲时能带着小孩逛逛区内的配套设施。</FONT> 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<P>　　由于我国仍然存在一定的资本管制，次贷危机通过金融渠道对中国经济的稳定与健康的直接影响比较有限，对中国经济的短期直接影响总体上不会太大。但在经济全球化的今天，我国与美国、全球经济之间的联系日益密切，因此，次贷危机对我国经济长期发展中的间接影响不可低估。</P> <P><STRONG>　　(一)直接影响：比较有限</STRONG></P> <P><STRONG>　　1、国内金融机构损失有限</STRONG></P> <P>　　国内一些金融机构购买了部分涉及次贷的金融产品。由于我国国内监管部门对金融机构从事境外信用衍生品交易管制仍然比较严格，这些银行的投资规模 并不大。虽然还没有明确的亏损数据，但这些银行的管理层普遍表示，由于涉及次贷的资金金额比重较小，带来的损失对公司整体运营而言，影响轻微，少量的损失 也在银行可承受的范围内。</P> <P><STRONG>　　2、国内金融市场动荡加剧</STRONG></P> <P>　　随着国内外金融市场联动性的不断增强，发达国家金融市场的持续动荡，必将对我国国内金融市场产生消极的传导作用。一方面，会直接加剧国内金融市 场的动荡；另一方面，外部市场的持续动荡会从心理层面影响经济主体对中国市场的长期预期。以2008年年初为例，部分国际知名大型金融机构不断暴露的次贷 巨亏引发了一轮全球性的股灾。1月份，全球股市有5.2万亿美元市值被蒸发，其中，发达国家市场跌幅为7.83%，新兴市场平均跌幅为12.44%，中国 A股以21.4%的跌幅位居全球跌幅的前列。持续动荡所导致的不确定性会影响到市场的资金流向，加之香港市场与内地市场的互动关系日益密切，香港市场的持 续动荡很可能对内地市场形成实质性的压力。在直接融资比例不断提高的情况下，国内金融市场的动荡很可能会引起国内资产价格的调整，从而进一步影响国内金融 市场的稳定。</P> <P><STRONG>　　(二)间接影响：不可低估</STRONG></P> <P><STRONG>　　1、出口增长可能放缓</STRONG></P> <P>　　在拉动中国经济增长的“三驾马车”中，出口占据着非常重要的位置。从经济总量上看，出口在GDP中的比重不断升高，2006年超过1/3， 2007年虽然增速有所回落，仍增长了25.7%。从就业上看，外贸领域企业的就业人数超过8000万人，其中，加工贸易领域就业近4000万人。 2001年以来，在所有的对外出口中，中国对美国出口比重一直保持在21%以上，出口增长速度也很快。</P> <P>　　由于外贸对目前中国经济增长具有非常重要的作用，而美国又是中国最大的贸易顺差来源之一，因而美国经济放缓和全球信贷紧缩，将使我国整体外部环 境趋紧。次贷危机爆发以来，美国经济增长存在较大的下行风险，消费者信心快速下滑。尽管中国出口结构的升级和出口市场的多元化可以在一定程度上减轻美国需 求变化对出口的影响，但事实上，中国出口增速从未与美国经济增长脱节。只要美国经济出现衰退，中国出口就有可能明显放缓。2007年第四季度的数据也显 示，中国的出口增速较前三个季度下降了6个百分点，低于全年的平均水平。因此，次贷危机可能会对我国未来的出口产生不利的影响，而对出口的影响一方面会直 接作用于我国的经济增长，另一方面会通过减少出口导向型企业的投资需求而最终作用于整个宏观经济。</P> <P><STRONG>　　2、货币政策面临两难抉择</STRONG></P> <P>　　全球经济的复杂多变，严峻挑战着我国的货币政策。一方面，美欧等主要经济体开始出现信贷萎缩、企业获利下降等现象，经济增长放缓、甚至出现衰退 的可能性加大。另一方面，全球的房地产、股票等价格震荡加剧，以美元计价的国际市场粮食、黄金、石油等大宗商品价格持续上涨，全球通货膨胀压力加大。所 以，我国不但要面对美国降息的压力，而且要应对国内通货膨胀的压力，这些都使货币政策面临两难的抉择。</P> <P><STRONG>　　3、国际收支不平衡可能加剧</STRONG></P> <P>　　美国次贷危机爆发以来，全球经济运行的潜在风险和不确定性上升。一方面，在发达国家经济放缓、我国经济持续增长、美元持续贬值和人民币升值预期 不变的情况下，资本净流入规模加大。随着次贷危机的不断恶化，美国可能采取放松银根、财政补贴等多种方式来防止经济衰退，而这些政策可能在今后一段时间内 加剧全球的流动性问题，国际资本可能加速流向我国寻找避风港。与此同时，国际金融市场的持续动荡、保守势力的抬头、我国企业自身竞争力不足等因素可能会对 我国的资本流出产生影响，导致资本净流入保持在较高的水平，加剧我国国际收支不平衡的局面。另一方面，由于发达国家的金融优势，国际金融市场的风险可能向 发展中国家转嫁。随着我国对外开放的程度越来越高，境外市场的动荡可能会影响到跨境资金流动的规模和速度，加大资金调节的难度，而且一旦出现全球性的金融 危机，可能会加大我国国际收支波动的风险。</P> <P><STRONG>　　4、人民币升值预期可能加大</STRONG></P> <P>　　在美国经济增长乏力的情况下，可能会采取宽松的货币政策和弱势美元的汇率政策，来应对次贷危机造成的负面影响，这些都可能加剧人民币升值的预 期。一方面，在美国采取宽松货币政策同时，中国趋紧的货币政策会加大人民币的升值压力。近几年，在国际收支不平衡和流动性偏多的情况下，为了缓解国际游资 投机人民币的压力，我国央行倾向于把人民币存款利率与美元存款利率保持一定的距离。自次贷危机爆发后，美国为应对次贷危机的负面影响，采取了减息等货币政 策措施。1月22日、1月30日和3月18日，美联储分别宣布，降低联邦基金利率75个、50个和75个基点，减息幅度非常大。目前，中美利差已经形成了 倒挂。如果中美货币政策继续反向而行，扩大的利差将增大热钱流入的动力，人民币将面临更大的升值压力，央行的对冲也将变得更加困难。另一方面，弱势美元政 策在不断向全球输出流动性的同时，会直接影响人民币对非美元货币的贬值。自2005年人民币汇率形成机制改革以来至2007年底，人民币对美元汇率累计升 值13.31%，对欧元汇率累计贬值6.12%，对日元汇率累计升值14.04%。人民币对美元升值，对大部分非美元货币贬值的结构性差异一直伴随着汇 改，并在最近几个月的国际金融震荡中更趋明显。在这种情况下，非美元货币地区对人民币汇率制度改革的要求可能会加大，不对称的汇率结构体系给人民币升值带 来新的压力。</P> <P><STRONG>　　5、境外投资风险加大</STRONG></P> <P>　　从企业“走出去”的角度看，美国次贷危机对中国企业“走出去”的影响可以分为有利和不利两个方面。有利的是，次贷危机有助于我国金融机构绕过市 场准入门槛和并购壁垒，以相对合理的成本扩大在美国的金融投资，通过收购、参股和注资等手段加快实现国际化布局，在努力提升自身发展水平的同时为“走出 去”企业提供高效便捷的金融支持。不利的是，目前国际金融市场的动荡和货币紧缩，无疑加大我国企业走出去的融资风险和投资经营风险。而且，随着次贷危机的 不断深入，投资者的风险厌恶和离场情绪会引起更高等级的抵押支持证券的定价重估，从而危及境内金融机构海外投资的安全性和收益性。</P> <P>　　目前，次贷危机还没有结束，其对中国经济的影响还有待作进一步的分析和观察。然而，可以明确的是，在现阶段必须高度重视次贷危机对美国经济和全 球经济的进一步影响，防止外部环境恶化作用于国内整体经济运行。尤其是要重视观察前期宏观调控政策的累积效应，结合外围和内部情况的变化适时作出灵活反 应，熨平经济波动，保持经济平稳运行。</P> <P><STRONG>　　(三)几点启示：</STRONG></P> <P><STRONG>　　他山之石可攻玉</STRONG></P> <P><STRONG>　　1、金融机构永远要将风险控制放在第一位</STRONG></P> <P>　　在经济持续快速增长和流动性较为宽裕的背景下，投资者对经济发展的前景较为乐观，往往会低估风险。但是经济发展具有周期性，处在经济周期上升阶 段的经济主体基于盲目乐观情绪购买的资产不一定就是优质资产。美国次贷危机就是一个最新的例子。低利率和房价上涨使房地产市场的投机气氛迅速激发，然而在 利率提高和房价持续走低后，次贷危机迅速暴露。因此，作为经营风险的金融机构，永远要将风险控制放在第一位。以商业银行为例，近年来，我国的商业银行纷纷 完成了股份制改造，各家银行十分重视利润的增长，纷纷加大了信贷投入。与此同时，在我国市场上也存在着低利率和局部地区房价上涨过快的问题，因而住房抵押 信贷一直被认为是优质资产。虽然可以肯定，我国的情况与美国有所不同，但是我国的金融机构包括商业银行有必要吸取美国、欧洲等国有商业银行在此次危机中遭 受损失的教训，保持清醒的头脑，从预防经济周期波动和外部冲击的角度出发充分估计风险，实现自身的稳健经营和持续发展。</P> <P><STRONG>　　2、既要加强创新又要完善监管</STRONG></P> <P>　　在美国的次贷危机中，金融创新一方面通过广泛的证券化分散了美国房地产融资市场上的风险，另一方面也加剧了金融风险的传染性和冲击力，造成了难 以计量的损失。因此，我国要在不断加强金融创新的同时，完善对相关产品的监管。首先，要加强金融创新。在经济金融全球化的背景下，金融市场工具的创新正在 不断加快，如果不能跟上这一发展趋势，就会在将来的全球化金融竞争中处于相对不利的位置。就目前而言，对金融衍生产品以及一些复杂金融产品的定价能力是我 国金融机构的薄弱环节，因此，要努力提高定价能力，确保对风险—收益进行较为准确的评估。其次，要正确认识金融衍生品市场的发展。衍生品市场的发展是一把 “双刃剑”，其产品虽然可以对冲和分散风险，但不会消灭风险。层出不穷的金融衍生产品拉长了资金的链条，美国的次贷危机就是通过MBS、ABS、CDO等 典型的金融衍生工具，使得高风险的房地产资产以证券化方式进入投资市场。目前，我国正处于发展金融衍生品市场的初期阶段，虽然规模较小，但是要从起步阶段 就注意有效控制和化解市场风险，提高银行业的信用风险管理水平，审慎稳步地开展资产证券化。第三，要尽快完善金融监管。在金融创新过程中要搞好相关政策法 规的配套，加强对金融创新产品尤其是金融衍生产品的监管。通过尽快完善相关的监管框架，明确风险资本管理政策，加强并完善对场外交易的监控，强化对金融机 构的风险提示等措施，不断提升监管水平。</P> <P><STRONG>　　3、稳步推进资本项目可兑换</STRONG></P> <P>　　客观地说，在次贷危机中，稳步推进资本项目可兑换的既定政策，对隔离境外金融风险作出了较大贡献。作为一个新兴的市场经济体，在自身经济和金融 结构存在诸多缺陷的情况下，适度的外汇管理是抵御国际游资冲击的一道重要“防火墙”。尤其是随着我国金融开放不断深入，积极稳妥地推进资本项目可兑换，可 以有效地防止相对脆弱的金融体系完全暴露在国际经济环境中，降低各种外部不确定性。因此，推进资本项目可兑换是一个相对长期的、渐进的、水到渠成的过程， 要与经济发展水平相适应，与宏观调控和金融监管的能力相适应，与对外开放的要求相适应。目前，我们要审慎放开资本账户，切实加强外汇监管，密切关注次贷危 机的后续影响。当然，在经济金融化和金融全球化的趋势下，采取切实有效的措施，有条件、分步骤、分阶段地推进资本项目自由化也是必然的，而且巨大的外汇储 备和快速发展的宏观经济已经为相关的改革提供了坚实的基础。</P> <P>　　在经济全球化的大趋势下，任何一国的经济发展都无法摆脱其他国家的影响。在世界日益感受到中国影响的同时，“全球因素”也应成为中国经济发展和 宏观调控政策中的重要变量。有鉴于此，我国的经济发展必须充分考虑全球经济变动的影响，在着手防范以化解金融外汇市场风险、维护金融稳定、完善汇率机制改 革的同时，加强与国际社会的对话和协调，共同应对全球化的挑战。</P> <DIV></DIV>]]> 星期一, 31 三月 2008 09:23:57 GMT http://blog.china.com:80/u/080329/128384/200803/2230232.html 2008-03-31T09:23:57Z http://blog.china.com:80/u/080329/128384/200803/2214834.html <![CDATA[ <DIV><STRONG>&nbsp;&nbsp;&nbsp;1，楼盘硬件</STRONG> <BR>　　产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而好房子毕竟是决定购买行为的最终要素。楼盘的硬件价值体现于每个细节当中，我们要从中发现最有打动力的一个。<BR>&nbsp; <DIV>　　价值构成：<BR>　　户型卖点、配套设施、交通卖点、精装修卖点、板式住宅、建材与配置、景观卖点、新工艺新材料、使用率卖点、楼间距卖点、会所卖点、泳池卖点、户口卖点、大型超市进驻、规划卖点、专业组合、大规模卖点、创新技术、绿化率卖点</DIV> <CENTER></CENTER> <DIV><BR>　　<STRONG>2，建筑风格</STRONG><BR>　　如果说两年前大家还在讨论建筑风格是否可以当作产品的核心要素，那么今天建筑风格几乎是影响住宅魅力的第一元素。风格有很多种，哪些适合于我们的项目？哪些具有更强的杀伤力？</DIV> <DIV>　　价值构成：<BR>　　建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格、和式筑居、新加坡风格 <BR>&nbsp;</DIV> <DIV><BR>　　<STRONG>3，空间价值</STRONG><BR>　　空间与时间，构成了我们的生命。年华似水，不可扭转。好在人类对空间还有发言权，于是我们的时间里存放过去的记忆，在空间里自由打造未来的设想。</DIV> <DIV>　　价值构成：<BR>　　错层卖点、跃式卖点、复式卖点、空中花园、大露台卖点</DIV> <DIV><BR><STRONG>　　4，园林主题</STRONG><BR>　　环境作为居住空间的重要组成，与住宅一起肩负了"天人合一"的使命。也许没有卖点的环境是最好的，可是为了让房子卖得更好，我们非得要很多说法，但愿买房子的人民多年以后可以继续感觉那么好。</DIV> <DIV>　　价值构成：<BR>　　中心花园、加拿大风情园林、主题园林、艺术园林、亚热带园、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式园林、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林</DIV> <DIV><BR>　　<STRONG>5，自然景观</STRONG><BR>　　拥有自然景观资源的房子，本身便构成了一道风景。在风景与风景的对话中，我们渴望发现一种源自梦想的最大价值。江、河、山、水、房子、以及人，将构成一幅完美图景。&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;价值构成：<BR>　　全海景卖点、一线江景、二线江景、园景卖点、人工湖景、山水景观、山景卖点、河景卖点、一线江景、二线江景、自然湖景</DIV> <DIV><STRONG><BR>　　6，区位价值</STRONG><BR>　　对于区位价值的争论其实没有意义，区位对不同定位的居所来说，影响各有不同，但都是决定性的。有些项目的核心价值正是体现于区位之上的，尽管显而易见，却需要更具创造性的发挥。</DIV> <DIV>　　价值构成：<BR>　　繁华路段、CBD概念、中心区概念、奥运村概念、地铁概念、商业地段</DIV> <DIV><BR>　<STRONG>　7，产品类别</STRONG><BR>　　人以群分，房以类聚。某些特殊类型产品定位，往往可以更加精确的捕捉特定的目标客户群。这是一次对产品定位与卖点宣传的双重考验。</DIV> <DIV>　　价值构成：<BR>　　小户型物业、Townhouse、产权式<FONT color=#000000>酒店</FONT>、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房<BR>&nbsp;</DIV> <DIV><BR>　　<STRONG>8，人以群分</STRONG><BR>　　不同买家对住宅品质的要求也不同。所谓好的产品，就是最适合某种类型的人的楼盘，社会是有阶层的，楼盘也是有阶层的。<BR>　　价值构成：豪宅卖点、白领卖点、单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区</DIV> <P><STRONG>　　9，原创概念<BR></STRONG>　　白纸上可以有许多发挥。地产商们为购房创造了许多概念，有些牵强附会，有些动人心扉。在这个资讯过剩的时代，我们总是需要一些简洁而强大的词汇。<BR>　　价值构成：<BR>　　居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游戏规则<BR><BR>　　<STRONG>10，产品嫁接<BR></STRONG>　　在另外一个领域找寻灵感，已经成为地产界聪明人士的秘密。 不管是叫产品嫁接，还是叫复合地产，这种创造都将更好地激发人们对美好生活的向往。然而，找到成功的嫁接点绝非拍脑即可。<BR>　　价值构成：<BR>　　教育概念、音乐概念、艺术概念、运动概念、旅游概念</P> <DIV><STRONG>&nbsp;&nbsp; 　11，楼盘软性</STRONG></DIV> <CENTER></CENTER> <DIV>　　附加值生活是无形的，发展商在为人们提供有形的居住空间的同时，还应该为住户们构筑一个无形空间。看不见的东西更难做到，这是区别一个杰出地产商与平庸地产商的关键所在。卖点构成：<BR>　　服务卖点、文化卖点、物业管理、口碑卖点<BR> <DIV>　　<STRONG>12，产品可感受价值<BR></STRONG>　　居住者对生活空间的感受是多元化的。这与人类的价值观有紧密关联，在不同时代，不同地域，会有不同的侧重点，这类卖点平和厚实，直奔关键主题<BR>&nbsp;</DIV> <DIV>　　价值构成：<BR>　　品质卖点、成熟社区、身份地位、安全卖点</DIV> <DIV><BR>　　<STRONG>13，楼盘及发展商形象</STRONG><BR>　　好蛋未必一定是好鸡下的，但好鸡总是可以下好蛋的。在信息不对称的环境下，善良的中国人民喜欢用一个开发商的声誉来判断该买谁的房子。<BR>&nbsp;</DIV> <DIV>　　价值构成：<BR>　　荣誉卖点、发展商<FONT color=#000000>品牌</FONT>、知情权卖点、自我标榜、张扬个性<BR><BR>　　<STRONG>14，居住文化与生活方式</STRONG><BR>　　在几十年的时间里，中国人几乎忘记了自己该怎样生活。人们一方面试图去延续几乎遗忘了的传统居住文化，一方面又充满渴望地期待着来自异域的生活方式。<BR> <DIV>　　价值构成：<BR>　　生活方式、品味卖点、文脉卖点</DIV> <DIV><BR>　　<STRONG>15，情感</STRONG><BR>　　人类是脆弱的，情感即为明证。然而人类最伟大的力量也来自情感。可以说情感是我们这个社会最与众不同的魔杆之一，我们可以用它来撬起许多比地球更沉重的东西。<BR>&nbsp;</DIV> <DIV>　　价值构成：<BR>　　孩子卖点、情缘卖点、亲恩卖点</DIV> <DIV><BR>　　<STRONG>16，销售与工程进度<BR></STRONG>　　购房者最直接的信心来自楼盘的工程进度，发展商巧妙利用施工过程中的几个重要阶段，将能营造出一系列气氛热烈的庆典时刻，中国人总是信任这种一本正经的形式。</DIV> <CENTER></CENTER> <DIV><BR>　　价值构成：<BR>　　奠基卖点、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、最后一期公开发售、火爆人气、热销卖点、加推卖点、样板房开放、外立面呈现、封顶卖点、竣工卖点、交楼卖点、入伙卖点、尾房销售、现房卖点、答谢卖点<BR>&nbsp;</DIV> <DIV><STRONG><BR>　　 17，创意促销</STRONG><BR>　　　如果能吸引买家的眼球，并且进一步将他们带到楼盘现场，可以说已经成功了一半。随着楼市竞争不断白热化，搭台唱戏促销吆喝将成为考验发展商想象力的一道难题。</DIV> <DIV><BR>　　价值构成：<BR>　　价格卖点、付款方式、竞卖卖点、节日促销、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、开放日促销、业主联谊促销、音乐会促销、表演活动促销、艺术活动促销、新旧房互动、车房互动、送私家花园、另类营销手法 - 大胆设问,小心求证!<BR>&nbsp;</DIV> <DIV><BR>　　<STRONG>18，功能提升</STRONG><BR>　　为购房者创造剩余价值，往往要通过功能提升来实现，这些价值提升、或者是超越了楼盘的先天资源，但是同时也对开发商的操作提出了更高的要求。<BR>&nbsp;</DIV> <DIV>　　价值构成：<BR>　　健康概念、投资概念、绿色概念、e概念卖点、环保概念、生态概念</DIV></DIV></DIV></DIV>]]> 星期六, 29 三月 2008 03:40:02 GMT http://blog.china.com:80/u/080329/128384/200803/2214834.html 2008-03-29T03:40:02Z http://blog.china.com:80/u/080329/128384/200803/2214297.html <![CDATA[ 发博客，交博友，从现在开始你的博客生涯吧。^_^]]> 星期六, 29 三月 2008 02:25:34 GMT http://blog.china.com:80/u/080329/128384/200803/2214297.html 2008-03-29T02:25:34Z